二手房地图相关问题、二手房地段

近期我们来看新房市场：

和昌林与城，12000全款降至7500；

北区某盘，精装12000降至毛坯10500（捆绑1200精装）；

……

你全款，我直降，这一段的郑州真热闹。那么二手房房价到底如何？为了给大家一个直观的感受，我专门制作了一个二手房房价地图，供大家参考。在整理这些数据的时候，发现了以下两点：

1、 主城区90年代的房源，没有任何加持的小区，价格都在1.2-1.3万/㎡，稍微好点的学区与非学区两者相差5千，地铁与非地铁房相差3千。

2、 一二手房倒挂不明显，目前倒挂比较严重的区域就是象湖片区，也有一个原因就是这个地方新房限价。其他区域除了有个别标杆楼盘外，其他区域倒挂不多。

简单了解市场行情以后，我们来看下面这张图：

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二手房房价地图

备注：有些区域都是新区，有大量待开发的土地，二手房比较少就不详说，我们来看交易量相对多的区域。（数据来源：链家）

1、龙湖片区：均价4.5万/㎡

位于北龙湖的外围区域，交房的小区不多，主要以低密度洋房为主。

建业海马九如府：洋房，4.6万/㎡

普罗旺世龙之梦：西苑，洋房4.8万/㎡，东苑小高层，2.9万/㎡

随着时间的发展，龙湖上第以及冠景君悦湖也出来了少部分房源，价格也在4.5万左右。按照现在北龙湖新房价格4万以下还有在售楼盘，就看你是否愿意等了。

2、东区CBD：均价在3万/㎡

区域内房龄差不多在2005-2010年左右，属于改善片区目前比较成熟的区域。其中龙湖外环南路到东风路以及熊耳河沿线的均价在3万+，这个围合片区多以洋房和别墅为主。东三环附近的价格便宜些，多为高层，均价2万左右。在这里比较有代表性的小区就是：

绿城百合公寓：4-7层洋房社区，价格在3.1-3.5万/㎡

建业联盟新城：洋房价格3.7万/㎡，别墅价格为5万/㎡

顺驰第一大街：洋房价格为3万/㎡

晖达新领地：高层，2万/㎡

金鹏时代：高层，2.2万/㎡

在整个二手房市场，除了龙湖片区外这个区域的价格算是第一梯队了。不过有些楼盘直逼北龙湖的价格，对于终极改善的人来说倒不如买北龙湖的新房。还有一点儿就是东三环附近的二手房2万出头的价格是可以关注的。

3、商鼎路片区：均价2.3万/㎡

郑州新房市场分化，年前龙子湖新房突破2万+，6月份北三环片区房价突破2万+，都刺激了这个片区的二手房成交和带看次数。不过对于改善来说，这个片区现在依旧是可以关注的。

特别是海马公园，中豪汇景湾，奥兰花园，卢浮公馆，鑫苑世纪东城等附近的小区。对于90年代的房子这边价格大概1.5万。比较代表性的小区：

永威东棠，小高层18层，2012年，均价3.2万/㎡

海马公园，高层，2010年，2.6万/㎡

卢浮公馆，高层，2009年，2万/㎡

中豪汇景湾，高层，2012年，2.7万/㎡

东周水厂，1998年，1.5万/㎡

片区内有东区不错的学校，比如聚源路小学，心怡路小学，普惠路小学以及郑东新区实验学校，如果对学校比较在意的可以在这附近找。

4、东站东片区：均价2.1万/㎡

这个片区的二手房主要集中在北部特别是金水路沿线，小区年代比较新，都是在2010年代以后。南部多为产业和物流园，住宅比较少。

晖达新天地，高层，1.9万/㎡

瀚海晴宇，高层，2.8万/㎡

正商铂钻，高层，2.4万/㎡

新芒果和郡，高层，2.3万/㎡

这个片区的二手房价格跟商鼎路片区以及东区CBD东三环沿线的价格差不多，但是论配套却不如东三环里的两个片区，想买这里的人，不妨往里走走，非要买就看地铁沿线的。

5、龙子湖片区：均价2万/㎡

住宅比较少，并且集中在龙子湖的北部，房龄在2010年以后，年代新。并且区域内的安置房比较多，外围居住环境一般。

泰宏阳光和苑，高层，2.2万/㎡

五月花城：高层，2.3万/㎡。

正商书香华府，高层，2.4万/㎡

老经开区：均价1.5万/㎡

二手房价格可以分为三类：一是1.7-2万/㎡的品质小区，二是1.5万/㎡品质一般的小区，还有就是1.3万/㎡左右的年代久一些的房源价格。

6、老经开区：均价1.5万/㎡

这个片区距离东区比较近，大多为东区外溢，并且已经成熟。我们来看小区：

恒大绿洲：高层，2010年，1.8万/㎡

远大理想城：高层，2007年，1.6万/㎡

矿业集团家属院：多层，1998年，1.3万/㎡

目前此片区的新房价格在1.8万/㎡，价格不低，想在此区域买的可以淘一下二手房。

7、金水老城东区：均价1.6万/㎡

片区内老房子比较多，配套比较成熟。1995 -2000年以后的房子均价在1.4万/㎡，1990年代左右的没有什么加持的价格在1.2万/㎡。不过文化路一小和省实验中学附近的房价在2万+，双学区的小区有的价格直逼3万/㎡。

英地天骄华庭，2012年，高层，带学位，2.7万/㎡

丰产路110号院，1987年，多层，1.2万/㎡

益兴花园，1995年，多层，1.4万/㎡

这个片区的学区房目前价格已经不低了，不太建议去追。还有就是老破小，虽然旧改已经出现，但是对于郑州来说，不建议大家买，价值不大。

8、金水老城西区：均价1.4万/㎡

金水老城西区的价值不如金水老城东区，特别是教育资源。金水东距离郑东新区一路之隔，直接受到东区价格的影响。这个片区老破小依旧比较多，并且价格比东区低。但是受文化路一小和省实验划片的影响，文化路沿线学区房价2万/㎡，其次就是大石桥附近的房价高些，1.5万/㎡+。

河南财经政法大学家属院，省实验和文化路一小双学区，1986年，多层，2.8万/㎡

河南省农业厅家属院，1988年，多层，1.5万/㎡

天伦锦城，多层，2014年，1.7万/㎡

林荫大道，1994年，多层，1.4万/㎡

沙口路31号院，1981年，多层，1.1万/㎡

我们来看这个片区，优胜路小学为例，学区与非学区相差均价5千，文化路一小跟省实验双学区跟非学区相差1万+，从政法大学家属院跟农业厅家属院也可以看出。

9、北三环片区：均价1.4万/㎡

这个片区的新房市场是比较热闹的，不少已经1.8万/㎡+，其中地铁2号线沿线的1.5万/㎡+以及普罗旺世附近的二手房1.7万/㎡+价格高。在这个片区，如果没有新房癌，不妨去看看二手房。

21世纪社区，2003年，1.4万/㎡

河南黄河工程局家属院，1988年，1.4万/㎡(地铁2号线)

普罗旺世波特兰，2013年，1.8万/㎡

宏达小区，1995年，1.3万/㎡

这个片区安置房比较多，之前还有经济适用房。区域内地铁和非地铁房价差1-2千/㎡，可以去淘一下普罗旺世以及中州大道沿线的二手房。

10、商城核心区：均价1.35万/㎡

这个片区房龄都比较老，这种年代老的房子占比80%以上，均价在1.2-1.3万/㎡，有些房源是燕庄附近的房源均价在1.7万/㎡，东建材的在1.6万/㎡。因为他们距离会展中心比较近，且有年代比较新的次新房。

银基王朝，2010年，高层，2万/㎡。

金林公馆，2012年，高层，2.1万/㎡。

中实小区，1998年，多层，1.2万/㎡。

水木居小区，2003年，多层，1.4万/㎡。

这个片区开发比较早，再加上火车站，银基等一些批发市场的存在，环境比较嘈杂，不过二七广场，万象城，大卫城等商业比较成熟，地铁口的老破小能租的上价格。

11、管南环内片区：均价1.3万/㎡

片区内次新房价格在1.6-1.7万/㎡之间，片区内90年代的房源也是比较多，在这个片区，主要是正商的楼盘，区域内环境不太好，汽车站，火车道都经过，对生活有一定的影响。片区内以正商新蓝钻的价格最贵1.75万/㎡，相对于顶峰时期有所下降。

正商新蓝钻：小区不同的区域价格不同，高层和洋房都有，2012年，1.7-1.8万/㎡，挨着地铁口或者环境好些的价格贵些。

永恒理想世界：2012年，高层，1.6万/㎡，创新街小学

外埠花园：2000年，多层，1.1万/㎡

正商城和园6号院：2012年，高层，1.6万/㎡

鸿基紫荆苑：2012年，小高层，1.3万/㎡

京广路11号院：多层，1996年，1.1万/㎡

京广路沿线的90年代的房源房价比较低，均价在1.1万/㎡，区域的东南价格贵些。

12、东南3.5环片区：均价1.45万/㎡

由于位置的原因，这个片区目前是新房市场，二手房没有新房多，并且还包含了金岱产业园，有大量的土地待开发，主要就是集中在南三环附近。

橄榄城润泽园：高层，1.4万/㎡

绿都紫荆华庭：2015年，高层，1.5万/㎡

康桥玥棠：高层，2014年，1.4万/㎡

联合雅园：小高层，2002年，1.2万/㎡

正商中州城：高层，2017年，1.4万/㎡

这个片区新房的价格也在1.45万左右，融创城1.35万，不是太介意地铁倒不如买这个片区的新房。

13、惠济核心区：均价1.5万/㎡

这个片区目前处在新房时期，二手房早起之前的别墅价格拉高了片区均价，并且次新房比较多。

永威迎宾府，高层，2016年，1.7万/㎡

逸品香山：小高层，2010年，1.5万/㎡

中原桂冠：多层，2005年，1.3万/㎡

天地湾佳苑：小高层，2014年，1.6万/㎡

这个片区一二手房倒挂，区域内的新房可以着重考虑下，比如中海湖滨世家，融创中原宸院等等。

14、西北环内：均价1.28万/㎡

这个区域最典型的就是一个片区，三个行政区为归属，并且铁路横穿，环境嘈杂，区域东边80-98年代的房源较多。

煤仓街6号院：多层，1985年，1.1万/㎡。

城开绿城绿园：高层，2014年，1.5万/㎡。

正商明钻：2011年，高层，1.4万/㎡

华瑞紫光苑：2005年，多层，1.3万/㎡

15、中原老城区：均价1.3万/㎡

这个片区主要都是学区的加持，其中次新比较少，70%都是90年代的房源，板块的最高二手房就在锦艺城商圈附近，价格在1.8-2万之间，90年代的房源汽车西站附近的在1.1万。

中原新城观澜一号：1.7万/㎡，高层，2011年

锦艺国际华都：1.9万/㎡，高层，2010年

建设西路59-67号：1.0万/㎡，多层，1986年

伊河路小学，互助路小学，外国语中学等，名校比较多，学区房出货量也不多，因为房龄比较老，不少需要全款买。棉纺路上次新房比较多，但是价格在1.6-2万之间，片区内改善楼盘比较少，目前恒大在这个片区要做标杆，可能会给改善带来希望。

16、西南环内：均价1.38万/㎡

西南片区可以说是亚星的盘踞地，不过亚星自从亚星盛世以后，口碑也逐渐下滑。除此之外，90年代的房源差不多在1.2-1.3万/㎡。

亚星盛世雅居：2012年，1.45万/㎡，高层

万千世纪城：2010年，1.45万/㎡，高层

天景丽苑：2001年，1.2万/㎡，多层

17、西南3.5环片区：1.3万/㎡

片区内新房比较多，目前二手房大部分在2010年以后的房源。年代新还有一个问题就是需要交的税费比较多些。

泰宏建业国际城：高层，1.3万/㎡

锦绣山河玉福园：高层，1.3万/㎡

绿地滨湖国际城，高层，1.2万/㎡

18、高新区北区：均价1.3万/㎡

这个片区学校和配套比较齐全。在新区中，这个片区的名校是比较多的。比如枫杨，外国语，郑大附小等等，高新区发展比较成熟的片区。

西现代城：2005年，小高层，1.25万/㎡

翠竹苑：2007年，多层，1.3万/㎡

公园道北苑：2016年，高层，1.5万/㎡

翰林国际城：2016年，高层，1.3万/㎡

这个片区的新房价格在1.45万左右，区域内小户型是比较少的，次新房价格不便宜，不如买新房。

19、高新区南区：均价1.2万/㎡

厂区比较多，环境不如高新北，二手房房源不多。

祝福红城：2013年，高层，1.3万/㎡

金色嘉园：2003年，多层，1.3万/㎡

睿智花园：多层，9千/㎡

新合鑫在这一片土地比较多，但是有些证件不全，需要全款，价格偏低。

20、常西湖：均价1.2万/㎡

片区在3-4环之间，二手房比较少。

湖光苑：2001年，多层，1.25万/㎡

正大花溪：2012年，多层，1.27万/㎡

同汇花园3号院：2010年，高层1.1万/㎡

21、象湖片区：均价1.4万/㎡

目前交房的大部分都是单位家属院，次新房不多。

有色地质家园：高层，1.1万/㎡

雅居乐国际花园:高层，1.7万/㎡

片区内在售的新房也不多，二手房倒挂比较严重。品质点的小区都在1.6-1,8万，买这里不如买其他区域的新房。

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小结

对于郑州来说，目前还是未进入存量房时期，依旧是新房的时代。我们通过二手房，可以发现，地段，物业，品质，地铁以及学校等都是二手房保值的一个因素，同地段，学校和地铁就成为了保值因素。

对于郑州的老破小，不建议大家购买。如果你手里面有，不着急用钱，可以等等，因为对于现在的郑州来说，不是卖房的好时机。

买房一定要选择有价值的区域，我们来看，东区和金水区的房价抗跌性是比较好的，并且交易量也是比较多的。因为只有交易量的房子，你才可以变现，资产才可以不断增加，所以对于有资产的人来说，二手房也是不可忽视的战场。