8203真正含义—8023的正确答案

作者 | 李一钟

来源 | 蓝经财经观察

如果要说如今的房地产市场什么最火，那就是物业公司。

物业股扎堆赴港上市

从2014年6月彩生活成为国内首家上市物业公司以来，到在2019年上半年的5年时间内，国内上市的物业可谓是寥寥无几，A股、港股的物业公司加起来只有15家，其中A股只有南都物业一家。

然而从去年下半年开始，国内的物业公司开始扎堆上市，四季度一共有9家物业上市，其中保利物业、时代邻里同一天敲锣更是掀起了物业上市的狂热情绪。

而进入2020年，房企拆分物业板块、启动上市的动作更是密集不断，加上即将要了上市的正荣服务，今年已有6家物业上市。

其中弘阳服务从3月23日递表到7月7日正式上市，仅用了106天的时间，创下了近期物管公司在港上市的最快纪录。

因此近1年来，已上市的物业公司一共有16家（A股2家，港股14家），超过过去5年的总和。

而且随着众多房企上市，越来越多的地产公司坐不住了，纷纷宣布、透露拆分物业板块上市，今年上半年每个月都有房企宣布分拆旗下物业公司单独上市。

1月2日，正荣地产（06158）旗下的物业公司正荣服务向港交所正式递交招股书，剑指2020年赴港上市的物业第一股，明天上市；

2月，华润置地（01109）宣布将分拆物业管理业务上市，集资约5亿美元，建银国际、中金、花旗及高盛为其保荐人；3月，越秀地产（00123）回应媒体称正在研究将旗下物业在管面积2100多万平方米分拆；

4月，世茂房地产（00813）也正在考虑将物业服务子公司于2020年分拆并在港交所上市，预计集资5亿至6亿美元，最终在6月29日正式递交上市申请；禹洲集团表示（01628）力争在年底前完成物业分拆上市。

5月，荣盛发展(002146)宣布分拆荣万家生活服务股份有限公司赴港上市；6月25日，合景泰富集团（01813）表示已分拆的合景悠活股份已向联交所提交初步申请。

截止目前，共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市，除去已经上市的几家，目前还有9家物业公司已经递表，正排队等待港交所批复，仅在6月最后一周，便有5家物业公司相继向港交所提交招股书。

而据中国房地产业协会、易居房地产研究院联合发布《2020物业服务企业上市公司测评报告研究成果》显示，年内至少有12家物业企业将成功上市，未来两年上市物业不少于50家。

在此，我们不禁要问一个问题：为何这么多房企扎堆在这几年上市呢？

房地产增速放缓，物业服务前景广阔

要回答这个问题，就得了解当前的国内房地产市场的基本情况：在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。

2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，比上年加快0.4个百分点；其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，比上年加快0.5个百分点。

虽然房地产投资增速比2018年高，但是这不能挽救房地产的失速。

去年商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%；销售额15.97万亿元，同比增长6.5%，但增速比2018年回落了5.7个百分点。

从以上两组数据可以得出，虽然去年开发商建房子的热情依旧很高，房子依然卖的不错，但销售面积的下滑表示房子开始有卖不动的痕迹了。

各大房地产公司怎么会不明白这一信号所代表的含义：传统的房地产开发模式已经不行了。

于是我们看到了很多房地产大佬早早地开始转型，碧桂园布局物业、教育、酒店，万科布局公寓、物流园、商业地产，绿地布局资管、生活服务……

总体来说，房企转型路线不外乎以下6大方向：文化旅游、大健康、地产延伸、产业地产、高新科技、金融。

而这6大方向，最容易的当属地产延伸。

因为大健康、高新科技、金融这3个方向意味着进入一个全新的行业，与房地产的协同效应差；文化旅游、产业地产虽然协同效应好，但是这两个行业投入巨大，资金回收比较慢。

只有地产延伸这一方向与房地产开发的协同效应好，而且投入不大，适合所有地产公司转型，尽管前景看、回报率上面比其他几项稍差。

而在地产延伸这一方向上，物业服务当属主要的一个方向，因为目前物业服务市场规模已经足够大，且前景广阔。

据中国物业管理协会数据显示，2017年全国物业管理行业管理面积为246.65亿平方米的、行业收入6007.36亿元；

2018年管理面积同比增长13.2%至279.3亿平方米，营收为同比增长17.25%至7043.63亿元，从业人员数量同比增长8.7%至983.7万人。

从3项数据的增速来看，特别是收入增速来看，物业服务的增长前景十分广阔。

据估算2019年全国物业管理面积将超300.59亿平方米，国内物业管理市场空间为8203亿元（住宅、写字楼及商业楼宇分别为4867/1317/195亿元），增速达到16.47%。

而据中商产业研究院根据百强企业管理项目平均物业费测算，2020年全国物业管理市场营业收入超1万亿元，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元，但是你别忘了未来的物业费会不断地上涨。

集中度低，各大物业融资“跑马圈地”

然而这个目前规模已经达到万亿的物业管理市场仍较为分散。

据克而瑞发布国内首份《 2019 年中国物业服务企业管理规模TOP50榜》显示，目前全国只有15 家物业公司管理规模进入“亿平方米”级。

其中万科物业以4.39亿平米位居榜首，二三名的碧桂园智慧生活、彩生活管理面积分别为3.93亿平米、3.64亿平米。

动辄上亿的规模，看着很大，但对于整个行业来说却占比很小。

全国前十大物业公司管理面积合计30.24亿平方米，只是行业的10.06%，而前30、50大物业市场集中度分别为16.02%、18.91%。

与房地产开发企业相比，物业服务市场仍较分散，此时各大物业公司努力一把，说不定未来就可以占得一块大蛋糕。

于是如今房企之间的竞争也正由房地产开发转向物业服务，各大公司纷纷扎堆将物业分拆上市融资。

而这些公司拿到大量融资后，第一步是就是通过并购、入股等手段“跑马圈地”，估计接下来几年物业行业将出现大量并购案例。