济南违规楼盘拆建两难 开发商称“钱白花了”
近日，有媒体报道，2010年山东济南一些市民购买了一处比市场价格便宜约一半的期房，但他们没想到的是，不久这一楼盘即因是“违法建筑”被叫停，且被要求“限期拆除”。开发商虽承认没有规划手续，却也不住叫屈，“去年领导换届，上任领导调走了，以前该花的钱都白花了……”
以下是媒体报道：
在房价高企的2010年，山东济南一些市民购买了一处比市场价格便宜约一半的期房，但他们没想到的是，不久这一楼盘即因是“违法建筑”被叫停，且被要求“限期拆除”。
不过两年过去了，这一楼盘却成了“钉子楼”，既不建，也不拆。“房子住不进去，退钱退不出来，”业主们已不堪忍受这种煎熬。而开发商虽承认没有规划手续，却也不住叫屈，“去年领导换届，上任领导调走了，以前该花的钱都白花了……”
被叫停的违规楼盘
曾被政府“叫停”的楼盘
“这房子买的，后悔，真是后悔。”2012年5月15日，山东济南市民王帅面对记者不断摇头叹息。王帅说，2010年5月，朋友推荐他买一处期房，“位置好又便宜”，这就是地处山东济南市二环南路的“山大新苑”楼盘。“我买这套房子房价是4500元/平方米，而当时周围同等楼盘的房价是8000元到一万元。”王帅说，于是他满心欢喜地签了购房合同并交了首付二十多万元。
但王帅并没能高兴多长时间，因为不久他就发现“山大新苑”被勒令停工了——他形容自己犹如“遭到当头一棒”。很多和王帅一样心急如焚的业主们打听到，“山大新苑”被叫停是因为土地和规划等手续问题。
2012年5月16日，记者在济南二环南路与二环东路交界处的“山大新苑”工地现场看到，在建的楼盘有两栋楼已建了十余层，尚未封顶，另外两栋还只是打了地基，但均已停工。同在现场的山东师范大学的张老师也买了这里的房子，他忧心忡忡地说，“两年了，谁知道这楼到底还能不能建起来？”张老师告诉记者，跟他一起买这栋房子的一个同事，“本来是准备给儿子结婚用的，结果现在孙子都这么高了，房子也没住上。”他给记者比划着说，“退也不是，不退也不是，着急有什么办法？听开发商说还在办着手续。”
记者了解到，“山大新苑”是山东海汇生物工程股份有限公司（下简称“海汇公司”）以“职工宿舍楼”的名义兴建的，该楼盘的住房建设开发公司为山东富而通投资置业有限公司（下简称“富而通公司”）。海汇公司的网络招聘信息显示，该公司成立于1997年，注册资本3569.95万元，是一家致力于海洋生物制品开发、生产、销售及相关技术服务的高新技术企业。
据当地媒体报道，海汇公司在工程停建后向政府有关部门的汇报材料显示，2001年，海汇公司兼并了市属企业济南仪器厂，接纳了400余名职工，为解决职工住房问题，筹集资金征用了兴隆一村土地19788平方米，准备建房四栋，并于2002年2月办理了该宗土地的国有土地使用权证，但由于规划手续原因一直未能建设。
不过，2009年8月6日，“山大新苑”却在没有完成相关手续的情况下即擅自开工建设，并边建边卖——所建房屋除满足本公司职工需求外，剩余部分向社会出售，直至2010年被紧急叫停。
耐人寻味的是，被叫停的两年间，几乎所有的业主从开发商那里得到的答复均是“手续正在办理中”，“再等等”。
国土局称“地上有建筑物，绝对办不了手续”
“山大新苑”究竟正在办理哪些手续？这些手续究竟能不能补办？记者分别采访了济南市国土资源局及济南城乡规划局。
济南国土局相关负责人告诉记者，“山大新苑”所在的那块地，海汇公司于2002年办理了国有土地使用权证，土地性质为工业、商业两部分，但绝大部分是工业用地。2010年3月，海汇公司没有变更土地使用用途，就擅自在国有工业出让用地上建设职工宿舍楼，违反了《土地管理法》——“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。
而在城乡规划局，相关负责人告诉记者，海汇公司的“山大新苑”未办理规划手续，不符合城乡规划”，就此，2011年市规划局已致函济南市城市管理执法局，“按相关规定处理”。
业内人士分析，没有土地和规划手续，预售许可证等其他手续更不可能有了。
而就开发商一直声称的“正在办理相关手续”，国土局下辖的案件执行室主任刘文杰一针见血地指出，“这是对业主的欺骗”。他表示，按国家相关规定，房地产开发要实行“招拍挂”，“六通一平”之后才能办手续，“地上有建筑物，是绝对办不了手续的”。这意味着，“山大新苑”已建楼盘不拆除，根本没有办出手续的可能。
但“山大新苑”的开发商富而通公司的刘经理对记者表示“主要是规划问题”，正在积极办手续。2012年5月18日下午，富而通公司办公室的卢主任面对记者也坚称“正在办手续”，他说“现正在写申请”，“积极协调”，“应该问题不大”。
记者就此多次拨打海汇公司老板段超庆的电话，但均无法接通。
未能执行的“限期拆除”
很多业主不知道的是，早在2011年3月5日，因为“没按土地使用用途用地”，济南市国土局就对海汇公司作出了“土地行政处罚”，海汇公司被“责令交还国有土地使用权”，并被处以“一平方米按30元罚款”，共15564平方米，合计罚款额为466920元。
记者了解到，海汇公司早已交上了罚款，但就“责令交还国有土地使用权”，因为行政部门并没有执行的权力，需要申请法院强制执行。2011年6月，这一案件已移交至具体与法院对接的国土局下属的“案件执行室”。
不过，案件执行室主任刘文杰告诉记者，责令海汇公司“交还国有土地使用权”现尚未纳入到法院的执行层面，因为“在这前面还有1000多个案子”，他同时表示，即便法院强制执行“也有很大难度”，“责令交还土地，交还给谁？现实中执行办法没有明确，没有可遵照执行的办法，这是国家法律层面的缺失。”
而在接受市国土局处罚后，海汇公司一度以为交上罚款就可以开工建设了。据当地媒体报道，受罚后的2011年5月5日，海汇公司向市政府、国土资源、规划、城管执法等部门提交了《山大新苑开工建设的请示》，但其迎来的却是一纸“限期拆除决定书”。就在当年的7月20日，济南市城市管理执法局向市中区城市管理执法局下达了《关于对山大新苑住宅楼工程下达限期拆除决定书的通知》。5天后的7月25日，市中区城市管理执法局向海汇公司发出《济南市城市管理综合执法限期拆除违法建筑决定书》，要求公司“于2011年8月15日前自行拆除该违法建筑”。
但时至今日，近10个月过去了，“山大新苑”却成了“钉子楼”，不拆不建地“僵”在了原地。
“上任领导调走了，以前该花的钱都白花了”？
济南市城管执法局执法大队长郑新颖就强制拆除“山大新苑”情况向记者介绍，当时下达决定书的时候“找不到当事人接收”，“法人迟迟不出面，后来我们把决定书送到办公室”，“按法条，找不到当事人的话……”，“我们一直在积极地做工作”。
而据当地媒体报道，被要求“于2011年8月15日前自行拆除该违法建筑”后，8月1日，海汇公司即向济南市城管执法局等部门提交了《关于山大新苑暂缓自行拆除的申请》，但郑新颖表示对此不清楚，“暂缓什么？他有什么理由要求暂缓拆除？”
郑新颖强调，市中区对这个事情很重视也很慎重，“因为这个楼已经卖出去了”，市政府也有“维稳方面的考虑”。她建议记者向市中区城管执法局了解具体情况，并向记者提供了副局长周鹏的办公电话。记者拨打后一位姓李的工作人员表示，“周局长不在”。记者说明采访内容后，他表示会向周局长反映情况，并留下了记者的电话。但截至记者发稿，周副局长并未回复。
而“山大新苑”方面则认为自己所受的遭遇有失公平，富而通公司的刘经理就在接受记者采访时表示，当初之所以没有规划手续就擅自建楼出售，“是受周边环境影响”，他解释这是指当时周围的很多楼盘同样手续不全但都建成并售出了。就“山大新苑”到底是拆是建，他表示，“我们也在等政府的处理结果”。
富而通公司办公室的卢主任也承认“这个楼主要是规划有问题”，但他认为“他们想给拆也不是那么容易能拆了的”，他也同样叫屈，“去年领导换届，上任领导调走了。以前该花的钱都白花了，虽然以前的领导已经给签字了，可是现在市规划局又给卡住了，现任领导不给办了……”
一位熟悉房地产业务的律师分析，现在政府“拆建两难”，“建”不合法，“拆”又担心开发商的赔偿能力，一旦业主们得不到应有的补偿，容易引发社会不稳定因素。
“房子住不进去，退钱退不出来，谁给说法？”
两年时间，山大新苑的很多业主已渐渐失去了耐心，“到底是拆是建，谁能给一个明确的说法？”他们的纠结之处在于，“这楼如果能建起来，万一退了房子，到哪儿买这么便宜的？”另一方面，“如果不退房子，预付房款会不会打了水漂？”山东众成仁和（淄博）律师事务所律师于启光接受记者采访时表示，因为开发商没有相关手续违章建房，也没有预售许可证，其和消费者签订的购房合同事实上是无效的，消费者可以退房并要求一定的赔偿。
煎熬中，也确实有一些业主“等不及”而退房了。王帅就于2012年初要求开发商退首付款，但结果“只退了个零头”，真正到手的是一纸为期一年的借款协议书。
王帅向记者出示的“借款协议书”显示，甲方为山东富而通投资置业有限公司，乙方为王帅，“因逾期交房原因，乙方提出申请要求退房，甲方同意乙方的申请，自本协议签订之日起，甲方有权将该房另外出售”，“甲乙双方经协商一致，乙方同意将甲方应退付购房款XXX元，转为甲方向乙方的借款，借款期间按月利率XXX计息，借款到期一次性还本付息”，“甲方逾期支付本息，甲方按同期银行贷款利率的3倍向乙方支付滞纳金”，“本协议签订之日，乙方将原购房合同及付款收据交回甲方，甲方重新给乙方开借款收据”。
“房子住不进去，退钱退不出来，”很多业主又不得已停留在了观望状态。
富而通公司的刘经理向记者解释，房款无法一次性退还乃至转变为“借款协议书”，是因为公司“资金周转紧张”，但“我们一定会负责任的”。
但即便有了这纸借款协议，王帅还是心里不踏实，“谁知道还会出现什么变故？万一开发商跑了呢？”
而富而通公司刘经理对记者说，“我们不会跑。”（应当事人要求，文中“王帅”为化名）
【责任编辑：董雄波】
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