“80后”法律系毕业生善于利用合同的疏漏之处

　　半年打12起房屋租赁官司疑似“碰瓷”

　　一名“80后”男青年，自去年9月以来，短短半年竟在徐汇法院先后打了12起与房屋租赁有关的民事官司，诉讼的主体虽然不尽相同，但案情却惊人地相似。一家涉案的房产中介公司经营者在接受调查时表示，房屋出租或承租固然是市民的自由，但作为中介公司实在不敢再接触这样的客户，实在不敢再承接这样的业务。因为这样的客户猫腻太多，这样的业务陷阱太深！

　　有法律界人士指出，这名男青年的做法，和街头常见的交通“碰瓷”异曲同工，但因为他精通法律，善于钻空子，这类新型房屋租赁“碰瓷”更需警惕。

　　1目标瞄准老年房东

　　肖杰出生于1984年，毕业于上海一所知名大学法律专业。眼下并没有具体供职单位，涉案的十几处房屋的租赁、转租或许就是他所从事的“职业”。

　　2010年10月，肖杰为租下龙山新村一套房屋，通过中介公司与年逾七旬的产权人严老伯签订了一份房屋租赁合同，合同约定，租期三年，月租金3000元，首期付三押一，以后每三个月结算一次；租赁期内实际使用的水、电费等由承租方承担；还约定未经房东同意不得转租；如无故违约，违约方须向对方支付违约金3000元。

　　合同履行半年多，严老伯发现出租房住进了其他人，于是质问肖杰违反不得转租的合同约定，提出解除合同。肖杰反客为主将严老伯告上法庭，要求法院判令严老伯返还押金3000元、退还租金3000元，并赔偿违约金3000元。肖杰诉称，被告之所以要提前解除合同，是因为对原告提出维修房屋的要求不满。被告严老伯辩称，提出解除合同的真正原因是房屋擅自转租，原告违约在先。在扣除原告应支付的违约金和相关费用后，被告已将押金和剩余的租金返还给了原告的母亲。庭审中，肖杰对被告方提供的原告将涉案房屋转租的证据不予认可；对被告方出示的结算单、中介公司的证明和证人证言等书证既不认可，也不申请司法鉴定。

　　法院认为，本案中原告未能提供充分的证据证明被告违约，原、被告提前解除合同后，已经办理了交接手续。原告虽否认委托其母亲代办，但根据被告提供的证据已能相互印证。依照《合同法》的相关规定，判决驳回原告的诉讼请求。

　　无独有偶，角色转换，肖杰在作为二房东的另一起租赁纠纷中，将一名有意承租房屋的李老太给告了。案情经过令人哭笑不得。肖杰为出租房屋事宜约李老太在一家房产中介公司签订合同，言明如届时没有前往即按违约处理。但签约前一天，肖杰打电话称签约临时改在一家咖啡店进行，李老太如约前往，却未见肖杰其人。孰料，几天后竟有法院传票和诉状送上门，原来是肖杰以索要违约金打起了官司，弄得李老太措手不及，只得尴尬应诉。

　　2横竖都是对方违约

　　去年7月，肖杰打探得知王先生及其朋友承租的汾阳路房屋有意转租，于是找上门签订了一份《房地产租赁合同》，约定租赁期为5年，月租金3900元，签订合同之日交付押金3900元，双方若有一方违约，违约方须向对方支付违约金3900元。合同签订后，肖杰按约交付了押金3900元。可第二天，肖杰即提出解除租赁合同，在要求退回押金遭到王先生拒绝后，肖杰向法院提起了诉讼。

　　庭审中，肖杰诉称，签订合同时，被告出示的是产权人的委托书。经查询，那份委托书有假，被告并未得到产权人的合法授权，根本无权出租涉案房屋。现要求被告退还押金3900元，赔偿违约金3900元、中介费1365元。被告王先生辩称，自己是和朋友共同租赁涉案房屋的，当时确实约定了可以转租，原告也清楚出租转租的有关细节。现在明明是原告出尔反尔，故意设套，单方退租。

　　法院认为，本案被告在没有得到房屋权利人合法授权的情况下，出租权利人的房屋，属无权处分他人财产的行为，被告收取的押金应予返还。但原告主张的违约金和中介费，缺乏法律依据，法院不予支持。

　　在截至目前的12起房屋租赁案件中，其中一起比较特殊。肖杰在这场官司中当了一回被告，但从案情分析，那名原告还是“被诉讼”的。去年6月，肖杰为承租张先生位于漕东支路的一套房屋，与张先生签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定，如发现承租方有违反国家法律法规等现象，出租方有权单方解除合同并追究违约责任，不退还押金。合同签订的当月，肖杰即将涉案房屋转租给案外人，由此张先生将肖杰告上法庭。

　　庭审中，肖杰辩称，转租是经原告同意的，有原告同意转租的通信记录为证。但法院查明，双方就转租事宜曾有过协商，但对于原告提出的附加条件，双方最终未能达成一致。被告提供的所谓证据，实际上是断章取义，在原告的部分通信记录上做了手脚，有违原告的真实意思表示。据此判决被告擅自转租的事实成立，其行为已构成违约，不须退还押金；同时根据双方的另一项约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的费用，判决被告赔偿原告交通费200元。

　　法官说法 警惕“制造”纠纷

　　在一个不长的时间段里同时租赁多处房屋旋即转租，这种买卖反映了当事人的精明；在一个不长的时间段里同时有12起房屋租赁官司，而且总能制造和设计对方违约，这种低成本的诉讼反映了当事人对法律的精通。因为法律规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”；“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”；“行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。

　　于是，这位有法律专业背景的“80后”玩起了法律，公堂之上，只问目的，不择手段，凡是有利于自己的，他浑身都是嘴巴，不惜虚构事实，巧言令色；凡是不利自己的，他则缄默不语，一问三不知。

　　生活中，如此变味的交易和诉讼是十分有害的。它破坏了人与人之间的诚信，造严重影响了人们对市场交易的安全感。同时，它还破坏了定纷止争的司法目标，给公正裁判增添了难度。尤其值得注意的是，他用街头常见的交通“碰瓷”手法，制造房产租赁纠纷，这种新型案件，需要警惕。(特约通讯员 侯荣康 记者 袁玮)

　　作者：袁玮 (来源：新民晚报)