市民连夜赶来排队，结果不得不提前开盘。张遥摄

　　被称为“淡季”的6月已连续三个周末迎来过千套的新房上市。伴随降息、贷款利率打折等央行信息的发布，昨日南京9楼盘开发商“趁热打铁”携近1200套新房汹涌而来，再创6月周末上市量新高，也吸引了众多购房者出手。与此同时,二手房交易量也伴随降息而明显上升。楼市真的回暖了吗？房价真的会涨？专家和开发商都表示不相信。

　　先看看市场行情

　　新房：抢了！抢了！

　　等着选房的连夜排起长队

　　昨日南京9家楼盘推出了近1200套房源，其中较受关注的楼盘有江北“棉被盘”荣盛花语馨苑、城北改善盘复地新都国际和江宁刚需新盘同曦青春水岸。城北二期开盘的复地新都国际此次推出了一批106-141.5平方米的两房和三房，折后均价在1.6万多元/平方米。该盘原本想低调开盘，不想却遭遇久违的连夜排队，低调不起来了。本来定于昨日上午开盘的新都国际门口，从前天傍晚开始就有购房者过来排队，随后陆续听到风声的购房者赶来让队伍越来越长，到了晚上7点半已经多达一百多组。一位匆匆赶来排队的购房者对记者表示，他听说已有人排队就赶忙过来了，“最近总听人说有楼盘重新开始涨价了，最近又赶上降息和利率折扣优惠，我自己也害怕房价会再涨啊。”最终该盘提前至昨日凌晨零点多开盘，认购了62套新房源。

　　而拿地三年后才开盘的江宁新盘同曦青春水岸，昨日拿出了一栋楼共158套住宅房源，户型面积在74-114平方米之间，折后均价13000元/平方米，起售价低至11900元/平方米。早上9点钟开发商的一挂鞭炮宣告该盘在运作三年后终于正式开始选房，而此时现场早已排起长队。截至昨晚7时，根据官方提供的数据，该盘最终认购了7成左右。“这真的出乎了我们的预料。”负责营销的杨女士说道。同位于江宁，此次以108-126平方米改善户型为主的精装房骋望骊都也取得了不错的成绩，80套新房源一小时内就卖掉了56套，开发商表示这得益于坚持9000-9400元/平方米的低均价。

　　不过昨日9家开发商并非都是微笑着结束开盘的。其他几家楼盘的认购量并没有令人满意。江宁另一家与青春水岸同样定位刚需的新盘怡湖华庭澜郡，昨日就只取得了50多套的认购量，不足推房总量的2成。一位来看房却没出手的购房者表示，该盘12000多元/平方米的定价比之前宣传的要高。

　　二手房：火了！火了！

　　中介称忙不过来，有房主趁势提价

　　降息对楼市的作用绝不仅仅局限于新房范围。据记者从中介机构了解，自从6月7日中国人民银行宣布降息后，南京各中介门店看二手房的客户也明显多了起来。而这几天南京的二手房成交量和挂牌量也双双上涨。

　　“我这几天带人看房都忙不过来了。”满堂红龙江一家门店的店长王静既疲惫又兴奋地对记者说道。她表示，大约从传出降息传闻的那几天开始，以往还有些冷清的门店就开始接连迎来看房的人。“之前平均每天也就带一两组客户去看房，现在每天我都要带三四组客人去看房。”带人看房很辛苦，需要走街串巷的，王静的语气中明显包含着一丝疲惫。不过生意火起来了自然是高兴的事。

　　据中广置业的相关统计，6月7日央行宣布降息后的后半周里，全市各门店接待客源量相比前半周上涨了29.35%，而成交量上环比之前四天上涨了13.55%。而另据365地产家居网的统计，上周全市二手房挂牌均价为12954元/平方米，和前一周的12741元/平方米相比，上涨了213元/平方米，涨幅相比之前也有所加剧，这说明一些房东已经开始加价。

　　再看看市场分析

　　降息改变购房者预期

　　开发商借势加速推房跑量

　　供需两旺，是当前南京楼市的一个明显特征。从5月25日开始到昨日的近一个月里，南京接连迎来4波周末推房量过千套的上市小高峰，总推房量约有5000套。即便除去其中都市圈楼盘凤凰城的700套，总量也远远超过了5月全月的新房实际上市量。

　　与此同时，消费需求也呈现较为旺盛的状态。截至昨晚6点，本周前6天的认购量就已经接近了1700套，购房需求依旧坚挺。有业内人士分析，正是因为购房者纷纷打破观望情绪，反而更助推了开发商大量入市的决心。

　　而购房者的观望情绪之所以有所打破，其原因正是时时被他们放在嘴边的“降息、利率折扣加大”等政策调整。央行上周发布的“银发[2012]142号”文件显示，在降息0.25个百分点的同时，下调贷款利率浮动下限至基准利率的0.8倍，并表示“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。近期中央对宏观经济以及货币政策所作出的一系列调整，使得“楼市见底论”频频见诸报端和一些专家之口。

　　降息最大的影响其实在于心理。南京林业大学社会工作系主任孟翔远博士这样分析道，从以往央行加息或降息的举动来看，每一次调整一般都呈现持续性，刚降息一次就转而加息的情况很少见到。从目前宏观经济的运行状况看，中央进一步刺激消费、扩大内需的意图也比较明显，因此很多人都认为调控政策已经见底，新一轮“降息通道”很可能已经打开。加上国家继续鼓励对首套房置业者给予房贷利率优惠，种种刺激政策改变了普通老百姓的预期，本来的观望者因为害怕错过“底部”而开始出手。开发商尽管不相信一两次降息就能让房价反转，但他们显然乐于顺应“民意”加速推房，跑量回款。

　　市场真的回暖？房价真的会涨？

　　开发商：房价反转，反正我是不信！

　　新房和二手房看房的人都多了，认购量回暖了！不少人抱着抄底的心态出手，认为错过这一次，房价可能又会涨。然而不单专家认为降息的心理影响更大，而且就连开发商也不认为房价会就此反转。

　　江宁百家湖某开发商的营销负责人在接受采访时对记者表示，“房价全面反转，不管你信不信，反正我是不信。”这位负责人认为，从目前部分涨价的楼盘来看，多半也是前期低开、或是已经下跌过的项目。从昨日9家楼盘的认购情况也能看出，坚持低价的楼盘比提价的卖得好，刚需楼盘比改善盘卖得好。他表示，以当前楼市的状况看，决定房价反转有两个前提，一是“限购令”取消，吸引投机性需求再度入市；二是房子供不应求。从最近央行特别说明所谓“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”纯属媒体曲解就能看出，中央对房地产调控的态度仍然十分谨慎，政策面并没有根本性放宽的意图。而南京高企的库存量更是远远超过健康值。因此这两种情况目前都不具备，仅靠降息拉动的认购量，仍是以刚需为主，能够挽救开发商的资金周转，却不足以支撑房价反转。这从目前市场对涨价盘的反应也能看得出来，上文中提到由于定价高过购房者预期而遇冷的江宁新盘就是一个例证。

　　数据发布

　　在5月末楼市走出一波认购量上涨8成多的翘尾行情后，6月第一周南京楼市认购量继续发力突破2100套，日均认购量达到302套。上周认购量虽然小跌1成，但成交量却大涨7成，仍然表现出坚挺的姿态。

　　尽管近一个月来的认购量始终高奏凯歌，但南京新房的库存压力却没有减小的迹象。据南京网上房地产的统计显示，截至昨晚6点，南京新建商品房可售套数为51421，仍然高居5.1万-5.2万套的区间。这还是在周五和周六两天总认购量达到750套的情况下产生的，说明坚挺的认购量还未赶上开发商“狂野”的推房量。从这一点上来看，近期这一波认购行情的增长还是比较含蓄平稳，不如今年2月底到3月那一波。那一次在认购量的猛增下，南京库存房源量一度跌至4.7万套。而当时房价的主基调也是跌中企稳，涨价的凤毛麟角，始终没有成为主流。

　　近日更有研究机构针对全国十大城市新房的库存与销售进度进行研究，结果有四个城市的“存销比”超过12，属于最不健康的“过大”行列，其中南京的数据为12.9，排名最不健康的第四位。