▲ 新鸿安商城内部破败不堪。

合肥烂尾楼

调查动机

烂尾楼现象并不是个别城市的个案,而是经济发展中的正常现象。全国各地都存在著名烂尾楼,甚至每个城市都有一座“烂尾王”。烂尾楼因何形成?有何危害?如何治理?《法制日报》记者为此实地探访了安徽省合肥市几座有名的烂尾楼。

特别调查

“我想到过最差的情况,没想到现实更差。”安徽省合肥市“第一烂尾楼”新鸿安商城的物业公司负责人告诉《法制日报》记者,在他刚接手这个“烫手山芋”时,这里几乎是“藏污纳垢”之所,吸毒、盗窃、卖淫等违法犯罪在这里孳生蔓延,经公安机关联合整治后,情况有所好转。但即使这样,烂尾楼治理仍面临各种困难。

通常情况下,烂尾楼指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。为了深入了解烂尾楼的现状与困境,记者对多家停工项目进行了实地走访。

现状

烂尾楼一停就是十几年

新鸿安商城位于合肥火车站附近,始建于1994年,共7层楼。在火车站刚建成时,这座楼可谓是地标式建筑。但很快开发商资金出现问题,工程就停工了,这一停就是近20年,被扣上了“合肥第一烂尾楼”的称号。

与火车站繁华气息不符的是,新鸿安商城楼面早已斑驳不堪,楼下小旅馆散乱,环境嘈杂。

“我是1999年来这里做生意的,那时候就已经停建了。虽然在火车站附近,但是这里环境太差,生意很难做。”新鸿安商城一旅店老板告诉《法制日报》记者,这里“鱼龙混杂”根本没人来管,听说去年有人来招商,结果被吓跑了。

走进新鸿安商城,扑面而来一股难闻的气味,四周墙壁脱落,天花板摇摇欲坠。

“一九九几年的时候买要8000多元一平方米,现在卖4000多元都不会有人买。”新鸿安商城物业公司负责人告诉记者,这栋楼大概有600多户业主,现在能联系上的仅300多户,其他人都不管了。

据记者走访得知,像这样的烂尾楼情况已经算好的,虽然停工,但还算找到了自己的生存之道。而合肥其他叫得上名的烂尾楼还有5家,多数荒废至今。其中,还有曾经的嵌入式数字产品产业化基地,因投资方拖欠近千万元工程款而搁置至今。

隐患

藏污纳垢影响城市治理

《法制日报》记者调查发现,烂尾楼不仅浪费资源、影响城市市容建设,更严重的是埋下了众多安全隐患。

“贩毒吸毒、卖淫嫖娼、偷盗销赃以前在这里都有‘窝点’,有时甚至到了光明正大的地步。”新鸿安商城物业公司负责人说,通过公安民警整治,情况有所好转,但仍有偷盗和卖淫人员在这里流动。

除了隐匿违法犯罪行为外,烂尾楼还易留下房屋老化、卫生条件恶劣等后患。

由于项目闲置时间过长,导致很多建筑材料老化。天气情况恶劣时,玻璃、铁架等老化材料特别容易从高空坠落,造成伤亡事故。还有卫生方面,一直也是市民要求整治的重点。

建设于上世纪90年代初的老棉纺厂,自1996年宣布破产后,1万多平方米的土地闲置至今。记者走访发现,与其一路之隔的地段已被集中开发,而老棉纺厂却沦为了“垃圾场”。

“我在老棉纺厂工作几十年了,以前辉煌的时候还有外国人来这里做生意。而现在荒废了,成了周围居民的‘垃圾站’,一到夏天这里蚊虫到处飞,气味也熏得人受不了。”老棉纺厂职工陈女士说,因为这块地一直得不到处理,影响了附近地块的升值,和对面比简直就是冰火两重天。

像棉纺厂这样有卫生问题的烂尾楼有很多,不仅给周边居民带来困扰,还潜藏着污染水质、传播疾病等隐患。

治理

预警预售机制亟待完善

烂尾楼现象并不是个别城市的个案,而是经济发展中的正常现象。全国各地都存在著名烂尾楼,甚至每个城市都有一座“烂尾王”。

“导致烂尾楼形成的原因众多,主要的是投资方出现问题,比如说投资方经营理念不同、投资资金断裂、债权债务纠纷等都可能导致项目建设主动中止。被动停止的情况也是有的,比如说建筑不符合政府规定,被迫叫停整改。”安徽省发展战略研究会副秘书长孔令刚说。

记者从多位专家处获悉,各类烂尾楼成因可以归结成三点:资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中,多数是由于资金链断裂产生。一方面,国际经济大环境下的金融风暴、信贷资金收缩调控房地产过热投资等宏观经济情况,易影响项目资金来源；另一方面,开发商破产、投资方意见不合、债务问题缠身等问题,也会切断资金,促生“半拉子”工程。

长期以来,对烂尾楼的整治成为地方政府“心病”。虽然各地政府积极采取治理措施,但收效甚微。

“政府部门只能扮演‘协调者’的角色,并没有权力强制采取措施,只能采取一些优惠措施,如税收、收费减免等鼓励复活项目。”孔令刚说,在解决烂尾楼问题上,城建、规划部门可以组成协调小组,与开发商、投资商进行积极沟通,找到协商一致的解决方法。还可以建立健全预警机制,对开发商资金状况进行摸底调查,防范风险的形成。

“提高房地产准入门槛、变革预售制也是减少烂尾楼形成的有力措施。”中国科技大学法学副教授杨辉说,“现行的预售制本身存在问题,开发商土地中标后,凭着土地使用权证就可以向银行贷款拿地,用业主钱做开发资金,建筑商垫资盖房,这就给开发商创造了‘空手套白狼’的机会,增加了资金链断裂风险。所以应及时对预售制作出调整,加大房地产市场准入门槛,如禁止开发商向银行贷款土地出让金、提高出让金缴纳比例等,保障房地产市场健康发展。”

各类烂尾楼成因主要是:资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中,多数是由于资金链断裂产生。现行的预售制也给开发商创造了“空手套白狼”的机会,增加了资金链断裂风险。