专家：防止政府干预市场 未来房地产新常态将回归居住属性

　　昨日闭幕的中央经济工作会议，从九个方面详细解读“经济发展新常态”，而有关房地产调控、保障性住房的字眼只字未提。这已经是房地产调控连续两年没有出现在中央经济工作会议会后公报中。

　　不过专家表示，未来房地产市场也将进入新常态。今后房地产将不可能维持过去十年的高增长。市场分化也将成为长期趋势，房地产市场差异化会更加突出。专家认为，从全国房地产市场看，购房者对房价继续上涨的预期减弱，未来房地产将逐渐回归居住本质，房地产调控的思路也将更加市场化，长效机制将逐渐完善，去行政化将是方向。

　　情况 连续两年未提房地产调控

　　在本次中央经济工作会议上，有关房地产调控、保障性住房的字眼未有显示。这已经是“房地产调控”连续两年没有出现在中央经济工作会议会后公报中。在去年的中央经济工作会议中，有关房地产的内容同样也没有出现。

　　会议指出，当前经济环境风险总体可控，“但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间”，且“全面刺激政策的边际效果明显递减”。

　　中原地产首席分析师张大伟接受法晚记者采访时表示，此次 中央经济工作会议明确了中国经济进入新常态等特征，那么未来房地产市场也会随着整个经济发展的大环境，不可避免地也将进入“新常态”。

　　他认为，今后房地产将不可能维持过去十年的高增长。市场分化也将成为长期趋势，房地产市场差异化会更加突出。

　　从整体宏观经济来看，房地产行业仍占经济主导地位，但“中国经济进入了新常态，房地产市场也进入了新常态。楼市整体情况是回暖的，不必过多限制和约束”。

　　分析 防止政府干预市场

　　对于会议为何只字未提“房地产”，民生证券研究院执行院长管清友认为，政府的归政府，市场的归市场，政府主要是棚户区改造和保障房建设，这是放在房地产投资和基建这块。公报没提，不代表会上不讨论，政府尽量少说，防止干预市场。

　　中国指数研究院副院长黄渝表示，可以看出，以往房地产业依靠高杠杆、强政策刺激的发展模式将面临改变，高库存背景下房企要各施其能，适应由“数量扩张、价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。

　　会议指出，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度，对此，黄渝认为，预计明年的货币环境将继续做出宽松向调整，降息、降准预期持续加强。但在市场化选择的背景下，整体货币环境改善并不代表房地产行业资金面全面向好，中小房企仍将面临显著的资金压力。

　　黄渝认为，2015年为“十二五”收官之年，基建及地方新型产业投资将起到重要的拉动作用，7%以上的增长速度有望继续保持，出于经济发展考虑对房地产行业出台全面刺激政策的可能性较小。房地产行业资金面全面向好，中小房企仍将面临显著的资金压力。以往房地产业依靠高杠杆、强政策刺激的发展模式将面临改变，高库存背景下房企要各施其能，适应由“数量扩张、价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。

　　张大伟表示，房地长市场要检讨旧常态，以保增长为典型目标。特征是投资驱动经济增长，最终产生的结果是：预算软约束下产能过剩加剧，后期投资回报率中枢下降，房价保增长的循环中大幅上涨，居民储蓄率从上升到下降的过程逐步抑制消费。

　　他说，中央经济工作会议明确了中国经济进入新常态等特征，未来房地产市场也将进入新常态。今后房地产将不可能维持过去十年的高增长。市场分化也将成为长期趋势，房地产市场差异化会更加突出。

　　张大伟认为，从全国房地产市场看，购房者对房价继续上涨的预期减弱，未来房地产将逐渐回归居住本质，房地产调控的思路也将更加市场化，长效机制将逐渐完善，去行政化将是方向。

　　未来房地产新常态：回归居住属性

　　对于未来房地产的形势，张大伟在接受《法制晚报》记者采访时表示，房子要回归居住属性、降低资产属性。因为此前中国房地产的资产属性一直高于居住属性：房地产是居民财富储备的第一选择，人们过于看重房地产的资产属性，导致中国市场对预期的反应非常敏感，其中尤以货币政策的变化为首要跟踪目标。

　　过于看重资产属性导致预期管理困难：政府对于房地产的维稳态度一直未变，维持通胀和房价稳定一个道理，但是房地产市场过于重视资产属性的弊端，导致政府预期管理困难，维持房地产市场稳定的难度加大。

　　房地产新常态下回归居住属性、降低资产属性：回归居住属性，使用差别化的信贷政策，对于短期出售获利的行为给予惩罚性的税收，鼓励持有和自住，加大短期转让获利的成本。文/记者 李洪鹏

　　近年中央经济工作会议

　　有关房地产的表态

　　2010年：加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系

　　2011年：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给