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治理黑中介，既要依法打击其失信违法行为，遏制其势头；也要从制度设计上入手，消除其存在土壤，净化行业环境。消费者也应理性消费，提高证据意识，做好签约前的“功课”。

黑中介到底该怎么管？租房者怎样才能避免“掉坑里”？记者采访了中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授、北京大学法学院讲席教授姜明安、链家网COO首席内容官徐东华、北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强。

如何遏制中介乱来

行政手段要用足，司法救济要高效

记者：短期来看，打击黑中介，我们有哪些措施可以考虑？

刘俊海：第一，要强化监管，消除监管盲区，消除监管套利空间，打造诚信的房地产中介市场秩序。监管者要与消费者站在一起。黑中介要承担的民事责任、行政责任、刑事责任，要一并追究。不是说行政处罚了，民事赔偿就不需要，或者赔钱了就不行政处罚了。

第二，除了罚款等行政处罚手段，监管工具箱里还有一些工具应该用足、用好。比如行政调解，监管部门有行政处罚权，如果中介听从调解建议，与消费者握手言和，承担赔偿责任的，那监管部门是不是就可以轻罚或者不罚呢？这就对消费者维权有所帮助了。

第三，法院要提供高效的司法救济。要做到对黑中介案件的快立案、快审理、快判决、快执行，支持消费者权益保护法规定的消费者“1+3”倍的惩罚性赔偿请求权。

第四，消费者协会可以通过消费警示、消费指南、纠纷调解等手段协助消费者维权。省级消费者协会对于在全省乃至全国范围内有影响力的房地产中介侵权案件可以提起公益诉讼，这已经为消费者权益保护法、民事诉讼法和最高院关于消费民事公益诉讼的司法解释所确认，但还有待激活。总之，提高中介失信成本，减少失信收益；提升消费者维权收益，降低维权成本，做到双升双降，司法救济就会是给力的。

姜明安：我不建议行政机关以行政调解的方式介入中介和消费者的合同纠纷。行政机关过问这些纠纷的成本可能很大，问题可能解决不了。如果中介的确存在行政违法行为，违法后果造成了承租人的损失，承租人向主管行政机关反映也还是有必要的。行政机关可对中介依法给予行政处罚，并可责令中介主动纠正违法行为，赔偿承租人的损失。

如何消除生存土壤

建消费者友好型制度

记者：根除黑中介的生存空间，净化行业环境，我们还可以做怎样的努力？

刘俊海：首先，应当建立全天候、全方位、跨市场、跨部门、跨地域、信息共享、快捷高效、有机衔接的房地产中介市场监管合作机制。建立房地产中介信用查询体系，一张网覆盖全国，中介有过劣迹的在网上都可以查出来，消费者就可以做到心明眼亮了。推动房地产市场治理的现代化，打造协同共治体系。

其次，完善信用监管和信用制裁制度。建立房地产中介机构的资质分级管理制度。以他们的诚信度作为最核心的划分标准，而不是以注册资本多少、人员多少为标准。信用等级高的可以做更多的中介业务类型，评级低的业务范围就受到限制。对企业来说，注册资本不重要了，重要的是他们的信用资本。基于信用监管的市场主体分类才有意义。这需要制度创新，智者先行。我呼吁尽快出台对房地产中介的信用监管条例。

2015年，国务院38个部门签署了《失信企业协同监管和联合惩戒合作备忘录》，共同惩戒失信。对那些不诚信的中介企业、个人也应纳入黑名单，让他们以后无法参与政府采购，无法获得财政资金支持，无法申请获奖称号，无法获得银行贷款……总之，一处失信，处处受限。

其次，推动制度创新，打造消费者友好型的制度设计。比如，可以规定消费者搬进房子、试住了再给中介钱，而不是现在这样还没住进去就先交钱；完善房地产中介保证金制度，起诉法院，找不到人没关系，找到钱就可以了，可以规定赔偿就从保证金里支出。

再次，加强前端关口管理。通过对房东自身的维权教育，使其不把房子交给黑中介出租。黑中介往往承诺房东高收入，说找合法中介，租赁合同还得备案，就要交税了，我们可以不交税。房东贪点小便宜，就有给黑中介做房源的动力。但是房东应该有风险消费的理念，似乎是避税了，可黑中介经常是两头坑人。比如偷偷打隔断，业主后面想恢复原状，也很麻烦。

徐东华：一是从准入保证金等方面入手，提高行业准入门槛。这样，规模过于小的企业是无力承担运营成本的。二是对规模型的中介给予一定扶持，使企业敢于在该业务上投入市场竞争，不断拉升竞争门槛，形成“良币驱逐劣币”的正向循环；三是建立从业人员黑名单制度，不仅对违规企业进行打击，同时对违规人员予以打击，其他企业不可招募黑名单中的人员，提高个人违规成本。

姜明安：消除黑中介，要提高经营者诚信经营的意识。这需要法律制度跟上，让法律迫使经营者不得不诚信经营。对某些中介不诚信的行为，现在可能只是违反合同法的问题，将来或可同时作为行政违法行为加以查处。至于对承租人因黑中介欺诈而受到的损失，行政机关在对黑中介实施罚款处罚时，应让黑中介先支付受害人的被骗损失，然后再支付罚款，即借鉴破产法上破产企业优先清偿工人工资，然后才缴纳欠税的做法。

如何防范租房陷阱

尽量选择信誉好的机构，别贪便宜

记者：签约租房时，消费者有哪些注意事项？

刘俊海：首先，消费者要理性消费，保持风险意识。要从容淡定，千万不要冲动。没有资质，没有牌照，一看就是黑店，就别图便宜去那儿租房了。要明明白白看广告，认认真真签合同，清清爽爽交房租。不要被虚假广告忽悠，要看好自己的钱袋，防止贪小便宜吃大亏。

对广告，一定要多打几个问号。广告往往报喜不报忧。要学会“倒着看广告”，反向思考：宣传说好的地方，就要想想会不会有什么瑕疵。

其次，消费者要善于固定和保全证据。打官司就是打证据。除法律规定的几种举证责任倒置的情况外，都是谁主张谁举证的。有的消费者把广告、合同、发票都弄没了，这就难以维权了。

最后，消费者应当找消费者协会帮忙，经常咨询消费陷阱，找些消费指南、警示，看看哪些消费者上当受骗了。然后自己就绕开它。这点也很重要。

毕文强：消费者在寻租之前务必做好功课，对相关信息进行初步了解。可通过选择多家中介机构咨询、对比的方式进行，切勿盲目选择。在签订合同之前，尽量选择信誉好的房产中介服务机构，并审查服务机构以及房产经纪人的相应证照是否齐全。（步超 刘志强）