一张29年长租约埋下隐患 闲置期损失超两千万元

大楼加建的钢结构物业。

文、图/广州日报记者崔宁宁

近些年深圳的房价租金高企，使得开店成本日益增加，不过龙华观澜街道却有一个怪现象，繁华的主干道旁、使用面积超万平方米的厂房大楼，十年未对外招租。是业主不差钱吗？

当然不是，这十年中，大楼里有一家轮胎店在经营，“扎根”大楼十年只因十年前租下大楼的家居城给了轮胎店长达29年的长租合同。尽管法院已经判决合同无效，轮胎店还是迟迟不搬，业主那边也是欲哭无泪，按照最低租金来算十年物业闲置直接损失超2000万元。

轮胎店：扎根十年不搬

龙华观澜街道大和路旁，有一栋三层的大楼，让人十分不解的是，这繁华的交通道路旁，这栋使用面积超过1万平方米的大楼，最近十年来一直处于闲置状态。从外面可以看到，这栋旧厂房大楼周围全部封闭，但并非“毫无人烟”。一家轮胎店还在里面开张，四周摆满了各种废旧轮胎。不过在轮胎店门口唯一的出入口，却有一辆小货车停着，将出入口死死堵住。

店主彭先生说，有人把货车堵在门口，妨碍了他们的日常经营，还经常断了他们的水电。轮胎店的面积不大，有100多平方米。为什么会有货车堵住门口不让人做生意呢？记者了解到，大楼的业主希望这家轮胎店搬走，但轮胎店迟迟不搬。彭先生认为，自己和之前的业主签了长租合同，这个店面就是他们的。

多年来，业主方和轮胎店冲突不断，彭先生手中的报警回执都厚厚一沓。而业主方东升印刷公司的法人黄光辉也表示，只要他一到现场，双方就会吵架，然后惊动派出所民警前来劝解，已经形成了“套路”。

而对于轮胎店的诉求，彭先生他们希望“能有开发商可以进驻，和他们一起合作开发”。

业主：货车堵门是因“危房加违建”

对于货车堵门一事，业主方黄光辉坦诚是他们做的，但他表示也是迫不得已。据其介绍，2003年，东升印刷公司将这栋厂房大楼出租给“万众城”家居广场，2004年，万众城在大楼四周加建了1100多平方米的3层楼，之后将1楼的100多平方米租给了轮胎店。但是因为十年的闲置，大楼多年疏于维护管理，这栋大楼的钢结构加建部分已经变成危房。记者在现场发现，加盖的钢结构有些地方已经严重锈蚀。

据了解，深圳市地质建设工程公司曾对加建部分进行鉴定，结果认定该工程严重残损，结构安全性等级为Dsu级（危险），钢结构承载力不足，严重不满足安全使用要求，建议拆除重建和“应立即停止使用并撤离人员，进行空置。”

“轮胎店正处在钢结构下方，已经不能住人，万一出了事，我作为业主法人也是有责任的！再说危房，按照规定也是不能提供水电的。”黄光辉认为，他们用货车堵住入口是为了安全，防止外来人员进入危房。

轮胎店迟迟不搬，大楼就无法进行整体改造，这让黄光辉心急如焚。他透露，之前也和轮胎店谈过补偿，甚至加倍补偿，但轮胎店貌似“吃定”了他们。

黄光辉说：“轮胎店提出来，要以业主的名义和我们共享未来改造后的物业产权。”这让黄光辉十分气愤，本来只是一个租户，长期霸占物业不说，还要当业主，黄光辉认为这个要求他们绝对不能接受。

背后：一张长租合同“惹的祸”

十年驻守闲置大楼，这家轮胎店被附近居民称为观澜“最牛钉子户”，但轮胎店为何会驻守十年不搬，记者调查发现背后有产权纠葛。

2004年7月，万众城家居广场将加建的部分物业租给轮胎店店主彭先生，双方签订《合同书》。合同中以使用权的名义，把几间商铺以73.8万元的价格租给了彭先生，合同期从2004年9月1日起至2033年12月31日止，租期长达29年。

“29年的租期和卖了有什么两样呢？”黄光辉说。

2005年，万众城家居广场因为经营不善，长期拖欠业主房租，以致被业主东升印刷公司起诉，之后，万众城被判败诉，清缴了欠款关门走人。但和轮胎店签订的《合同书》却埋下了日后纠纷的隐患。

在业主东升印刷公司打赢官司后，2011年万众城又将轮胎店店主彭先生告了，这场官司最终结果是，宝安区人民法院判决：“深圳市万众城商贸建设有限公司和彭某之间的合同无效”、“这些商铺既没有建设工程规划许可证，也没有房地产权利证书”。

法院此外还判定：万众城和彭先生相互返还财产。也就是说，彭先生应该向万众城交回店铺；同时按照店铺实际使用时间折算租金，一次性交给万众城租金20多万元；万众城全部返还给当初收取轮胎店店主彭先生70多万的资金款，同时把这个轮胎店实际占用的物业还给原业主东升印刷公司。

随后，彭先生向深圳市中级人民法院提出上诉，2013年，中院做出终审判决，维持原判。

虽然法院已经宣判，但事情又发生了转变。

律师：业主方可申请强拆

按照法院判决，万众城收回轮胎店的店铺，交还给业主东升印刷公司；万众城和彭先生互相清缴执行，就没事了。

但是，问题随之而来，万众城和彭先生双方面对法院的判决都不执行，也都同时不催促对方执行。万众城既不收回店铺，也不催要20多万元的房租；彭先生也不搬走，也不催要万众城应该返还的70多万元。就这样，“最牛钉子户”产生了。

黄光辉透露，他们曾经要求万众城履行交回轮胎店店铺的义务，但对方置之不理；东升公司只好自己去要求轮胎店撤离，轮胎店拒绝。“既赶不走，又赔不起。越想解决问题，他们要价就越高。”黄光辉表示无奈，十年物业闲置，按照当地商铺二三十元每平方米的月租金，这栋超10000平方米的大楼直接损失租金就超2000万元。

轮胎店不理，东升公司就只能想其他法子，向宝安区法院申请强制执行（强拆），法院称申请执行人（原告）是万众城公司，东升公司无权申请；黄光辉他们又先后找过深圳市安全生产监督管理局、深圳市规土委等部门、龙华新区相关部门，结果还是没能解决问题。

对于东升和轮胎店之间的纠纷，辖区派出所、观湖街道平安办和社区工作站曾经组织双方协调过几次，但东升公司均表示轮胎店提出的条件太过离谱，调解无法达成。

深圳知名法律评论员张兴彬律师表示，根据相关法律规定，临时建筑的使用一般不超过两年，而轮胎店所在的违建部分已超十年且是危房的情况，业主可向城管、土地监察部门申请强拆，或向法院直接起诉轮胎店，收回物业。