11月10日讯

证券时报记者 吴家明

在新一轮楼市调控中，除了市场一直关注的“限购”、“限贷”政策外，对土地市场的调控也成为重中之重。

深圳土地房产交易中心今日发布公告称，增加供应三宗居住用地，这三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米。据了解，此次出让的三宗居住用地有别于以往的土地出让，它在土地出让模式、人才住房供应、土地购置资金监管等方面均有所创新和突破。

据悉，本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。此外，出让宗地项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。本次出让宗地商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修，且规定销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让，以此也限制了新项目的投资性功能，进一步抑制投资客的炒房行为。

以位于龙华的A808-0020宗地为例，美联物业全国研究中心的数据显示，目前该地块周边二手房价格在每平方米4.2万至6.6万元之间。不过，A808-0020宗地商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米5.67万元，最高销售单价不得高于5.98万元。市场人士认为，房企拿地后该项目将在3年左右入市，价格不能超过每平方米5.98万元。那时，龙华楼市均价将会到达何种价位？这是即将要参与拍卖的开发商要思考的问题。

中国指数研究院的数据显示，今年上半年深圳土地招拍挂市场共成交18宗地块，土地出让金额高达364.15亿元，成交楼面均价为每平方米18912元，是2015年平均楼面价的2倍。事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年通过土地招拍挂出让的土地逐年减少，“地王”也频频刷新纪录。在此之前，深圳龙华新区出让一块商住用地。最终，中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标，楼面地价高达每平方米56781元。

深圳中原研究中心认为，出让规定的目的主要在于四个方面：抑制投资客的投资投机行为以控制深圳高企的房价；加大90平米以下刚需户型的供应，以调整深圳房地产市场结构，保障其合理健康发展；通过竞配人才住房面积进一步落实政府人才招募计划；规范土地资金市场，降低拿地过程中的金融杠杆，降低潜在金融风险。从整个深圳市场来看，10月政策调控的效果在逐步显现，而此次政府出让土地的新规进一步加强了调控的效果。由于新规下土地上的建筑产品大致判断为刚需非投资型住宅，所以，对于整个深圳楼市结构有明显的调整作用。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，本次卖地政策的改变是依据最新的调控政策而来，“双限双竞”是这次卖地的亮点。而这次把龙华地块建成后的住宅价格控制在每平方米6万元以内，将有效降低房价继续快速上升的预期，达到本次调控的目标。另外，预计发展商在拍地时也将更加谨慎，毕竟项目售价被限制，发展商要严格控制成本，才能保证获得合理利润。