十多年来，京津新城无数次成为京津两地楼市的热点。“空城”、“鬼城”是很多媒体为其定义的标签。从项目案名即可以看出，该项目的定位与客户群体是来自于京津两地。京津新城位于天津市宝坻区，京津唐三地中心位置。西北距离北京98公里，约1小时车程。南距天津45公里，约30分钟车程，东距唐山105公里。

北方的冬天，万物蛰伏，一片萧条景象。处于京津唐三城中间地带的超级大盘京津新城，楼市的萧条凄冷比之天气有过之而无不及。

从北京出发，沿京哈高速行驶半小时，在宝坻北出口转津蓟高速，再行驶约20分钟，即可到达京津新城的入口。

十多年来，京津新城无数次成为京津两地楼市的热点。“空城”、“鬼城”是很多媒体为其定义的标签。从项目案名即可以看出，该项目的定位与客户群体是来自于京津两地。京津新城位于天津市宝坻区，京津唐三地中心位置。西北距离北京98公里，约1小时车程。南距天津45公里，约30分钟车程，东距唐山105公里。

十年沉浮

驱车驶进宽阔的凯旋门，道路西侧一块印有“京津新城总体规划图”的巨大的广告牌甚为显眼。如果驱车将整个别墅群全部绕下来，至少需要十分钟。这座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城，规划有8000套别墅，目前已建成的仅有3000多套。

提到京津新城的规划，要把时间推回到十几年前，2001年，天津宝坻撤县设区，迎来了发展机遇。并提出“立足天津、依托北京、借助河北、服务东北、面向全国、放眼世界”的战略构想。据媒体报道，宝坻区政府提出“135工程”的招商引资政策，即100万、300万、500万元的引资计划，500万元以上项目由区长亲自挂帅，而京津新城就是其中重要一项。

京津新城是2006年国务院批准建设的天津市11个新城之一。按照天津市政府2009年1月批准的《天津市城乡总体规划》，到2020年新城规划面积为53平方公里。从2014年起，京津冀一体化上升到国家战略层面。

到了2016年，一则轨道交通的消息无疑成为最大的利好。1月13日，据北京日报报道，除现在运营的京津城际铁路外，北京和天津之间将再添一条城际铁路——京滨城际。该线路进入天津市后，分别经过宝坻区、武清区、北辰区和东丽区，最终进入滨海新区。相关信息显示，设在宝坻区的站点即是京津新城。

高铁消息终于落地，但已拥有3000套别墅的小城，却仍然没有一个大型商场或超市。一直以来，京津新城的项目方并不忌讳谈到空置率的问题。该项目销售人员直言：“冬天入住率大概40%，这边住得人比较少，在这里买房的都是天津和北京的人群买来度假。”

社区商业几乎在瘫痪的状态下，难以想象，这3000多套别墅除在售的几十套外，已全部售出。据媒体2015年4月的报道，当时京津新城的销售率达到90%左右。京津新城康园的329套别墅仅剩3套未卖出，价格为每平方米13000元。而中国房地产报记者从该项目销售人员处了解到，目前剩余康园与熙园的尾房共20多套。而从天津房地产综合信息网的数据来看，仅康园在售项目就超过10套，熙园在售项目为20多套。看来，这半年间的去化并不理想。

超级大盘的“下半场”

京津新城自2004年开发至今已有十余年，而这3000多套别墅仅仅是其中的一半。整个项目到目前为止也仅开发了5期。第5期的雍园将在2016年下半年开盘。

从南区一直向东，就是即将开盘的雍园。在京津新城规划图中，由宝白路将京津新城前5期与后5期分隔开来。这条路的另一侧，将是下一个5期项目，从第6期一直到第10期，而目前依旧是荒地一片。

据了解，区域内，同为合生创展开发的高尔夫公寓项目，目前销售状态似乎并不乐观。从天津房地产综合信息网数据来看，该项目自2010年建成以来，仍有大量的库存待消化。

对于京津之间的很多夹缝市场，北京一位开发商营销人士向中国房地产报记者表示，有规划热点、有轨道、有高速，距离3环50公里是一个热度，而100公里则是另一个热度，对于宝坻的市场来看并不乐观。

从北京房地产各大门户网站上搜索京津新城二手房，可以看到，目前该项目在售二手房源达千套以上。京津新城在2017年将开启“下半场”，余下的5期产品，在下一个十年，还有很长的路要走。北京某新房代理公司销售总监表示，如果没有大的产业布局或其他利好带动人口和就业，“这种规模大盘的最终结局只能是自生自灭”。