“这些其实都是类REITs产品，是在国内REITs法规、市场条件还不成熟前提下所进行的探索。”国泰君安分析师刘斐凡表示，目前出现的各种资产证券化产品只是房企轻资产转型的第一步，终极目标仍要REITs来实现。

1月14日，碧桂园下属增城碧桂园物业发展有限公司成功发行29.455亿元资产支持证券，利率5.1%，期限4年。据介绍，该证券将以增城碧桂园的若干合同收款权作支持，是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券。

自从2014年底证监会宣布资产证券化由审批制改为业务备案制后，房地产行业的资产证券化便开始花样百出。如以商用物业租金收益为标的的鹏华前海万科REITs、万达金融“稳赚1号”，世茂推出的购房尾款及物业费资产证券化项目等。克而瑞高级分析师房玲分析，只要能够产生稳定现金流的资产都可以证券化，相信如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化等类似产品也在路上了。

“这些其实都是类REITs产品，是在国内REITs法规、市场条件还不成熟前提下所进行的探索。”国泰君安分析师刘斐凡表示，目前出现的各种资产证券化产品只是房企轻资产转型的第一步，终极目标仍要REITs来实现。

花样繁多的资产证券化

碧桂园将这次发行的资产支持证券视为一种金融创新。据介绍，这是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券，也是目前国内房地产行业规模最大、期限最长、利率最低的尾款资产支持证券。

从近30亿元的融资规模，以及5.1%的利率、4年期限来看，资产支持证券的融资功能很强大。就算跟碧桂园近期发行的国内私募公司债以及2015年初发行的美元债相比，资金成本的优势也显现无遗。碧桂园近日发行的10亿元私募公司债，利率4.99%，年期5年。2015年2月，该公司发行2020年到期的优先票据，融资额9亿元，利率高达7.5%。

所谓资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。2015年可谓房地产资产证券化的新纪元，这之前，相关案例寥寥可数，资产种类也较单一。最早的项目是2012年12月华侨城A成立的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以5年内特定期间华侨城及下属两家子公司拥有的欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，募集资金18.5亿元。2014年4月，广东海印集团设立的专项资产管理计划，以旗下14处商业物业未来5年租金收益为标的，融资额为14亿元。

据中国房地产报记者了解，不少开发商都有将重资产变轻的意愿，只是苦于政策未开闸。2014年底，证监会下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，将信贷资产证券化业务由审批制改为备案制。自此，各种房地产资产证券化产品不断涌现。

2015年6月7日，万达金融联手快钱公司推出众筹理财产品——“稳赚1号”，50亿元的募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。投资门槛1000元，期限7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。该款产品以万科前海企业公馆租金收益权为标的，发行规模30亿元，未来可在二级市场进行交易。

2015年7月10日，世茂房地产推出的“博时资本-世茂天成”物业资产支持专项计划获批，发行总额15.1亿元，成为国内市场上首单物业费收入资产证券化项目。2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”完成发行，是国内市场上首单购房尾款资产证券化项目，以世茂集团旗下位于一二线城市的项目公司的购房尾款为基础资产，募集规模为6亿元。

终极目标仍是REITs

开发商争先恐后发行资产证券化产品图的是什么？房玲认为，作为有限的“专项资金”，物业费在利用率和流动性方面多有不足，而通过证券化后，开发商可将一次性获取的物业费用于其他方面投资，从而盘活了资产，提高了物业费利用率。物业费转化为证券产品进行上市交易，也提高了流动性。此外还可以帮助房企拓宽融资渠道，降低融资成本。“由于物业费属于收益类资产，且稳定性非常高，因此物业费资产证券化发行的债券信用等级要高于债券、股票等其他长期信用工具，所以降低了融资成本。”

刘斐凡也表示，公司债发行规模有限制、私募基金成本高，而资产证券化不仅没有额度限制，利率水平也低，而且，“发行债券只增加企业负债，资产证券化则是资产和负债表两边都有增加，对企业负债率影响较小”。

可以看到，虽然花样不少，但各大房企态度还是比较谨慎，推出的资产证券化产品规模并不大，世茂发行的购房尾款证券化产品的基础资产是7.78亿元的购房尾款，只占世茂旗下项目公司所有项目购房尾款90亿元的9%。万科和万达也仅是拿旗下部分产品进行试水。

“资产证券化其实就是对未来现金流的折现，理论上，任何能产生稳定现金流的资产都可以证券化。”在刘斐凡看来，房地产行业能够进行证券化的资产颇为丰富，未来会有更多房企进行更多样化的尝试。“既然物业费可以资产证券化，那与之类似的资产当然也可以进行尝试，如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化、股权众筹资产证券化等。”房玲说。

刘斐凡把上述的房企资产证券化产品称为“类REITs”，有其形但没有其神。“只有融资功能，没有体现企业运营能力。”他认为，这些产品都只是在REITs实现前的试验品，大型房企的终极追求仍是REITs。万达董事长王健林曾公开表示，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门批准，这个公司(基金)可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。

“房地产企业的重资产和高杠杆一直都是被诟病的短板，但只要REITs能推出，立马就能转型成轻资产企业。估值能从目前的15倍左右，上升到20~30倍。”刘斐凡表示，中国主要城市的房地产市场已由增量逐渐转向存量，房地产企业从开发转向运营、服务也是不可逆的大势，REITs的落地指日可待，而目前进行“类REITs”尝试的房企届时将占有明显的先发优势。