摘要：“2014年是房地产行业最难的一年，2015年一线城市全面复苏，深圳房价上涨超过40%，北京上涨幅度超过10%，有些城市的核心区位甚至翻倍。”这是长富汇银董事长张保国对房地产走势的整体描述。

所有的投资都是基于对趋势的判断。——张保国非常注重观察各种细节和数字，并从中找出规律。

“2014年是房地产行业最难的一年，2015年一线城市全面复苏，深圳房价上涨超过40%，北京上涨幅度超过10%，有些城市的核心区位甚至翻倍。”这是长富汇银董事长张保国对房地产走势的整体描述，“2016年，大多数二线区域中心城市房价将呈现明显上涨，这个趋势将联动到产业结构健康、人口吸附能力强、没有过量开发的三线城市。”

从“房地产私募基金”到“多元化资产管理集团” 长富汇银开启战略升级模式

纵观房地产私募基金领域，2010年被称为元年，随后快速发展，2014年达到顶峰，2015年则现颓然凉意。各大房地产私募基金收缩在房地产领域的投资，有些甚至干脆转向PE，长富汇银则是为数不多的依然坚守的私募基金，并取得了不错的业绩，并在此基础上，开启了多元化资产管理的拓展之路。

房地产的上升趋势将传导到三线城市

“2014年是房地产行业最难的一年，2015年一线城市全面复苏，深圳房价上涨超过40%，北京上涨幅度超过10%，有些城市的核心区位甚至翻倍。以武汉、南京为主的二线市场，量价都达到了前所未有的高度。”与广泛的悲观态度不同，张保国对2016年的房地产走势很乐观。“2016年，大多数二线区域中心城市房价将呈现明显上涨，这个趋势将联动到产业结构健康、人口吸附能力强、没有过量开发的三线城市。”

在张保国看来，现在中国房地产的问题并不是过量开发，2014-2015年的过剩，只是阶段性过剩。其内在根源是“供给端”错误，“当中国房地产发展30年之后的今天，人们对于房子的需求已经发生了重大的变化，当供给与需求不匹配时必然会产生过剩。”

农民工进城是必然趋势，中国的城镇化进程还远没有完成，这将带来大量需求，问题是他们需要什么样的房子，如何开发出满足他们需求的产品。

更为张保国看重的是“城市更新”背后的机会。接下来，房地产行业将从城市建设、房地产开发向城市更新转变。这至少包含两方面的机会：1、老旧物业的改造机会；2、不同业态的商业运营机会。

长富汇银的“风险规避法则”

“为什么这两年大批房地产基金倒掉？”张保国反问记者，“投机，不专业。”2014年3月的投资界专访中，张保国便抛出了这个观点，“野蛮增长去年已经达到顶峰，今年增速已经开始下降，2014、2015将是地产基金风险集中爆发期。”快两年的时间过去，事实一语成谶般地如其当年的预测发展。

在地产基金行业面临大洗牌的环境下，项目甄选是房地产基金规避风险的主要措施。

对此，长富汇银是优中择优的策略。“当前，长富汇银选择品牌开发商，与最优秀的合作伙伴、百强房企中的前列企业进行投资。大部分百强房企仍处于规模化扩张的发展阶段，资金仍然是核心要素，受传统银行房地产信贷资金收紧和销售回笼资金缓慢的双重压力，扩张多元化融资渠道已迫在眉睫，与品牌地产基金合作正成为百强房企的一大趋势。长富汇银一直注重与百强房企的深度合作，在拿地、开发、销售和持有物业等环节均有良好的解决方案。”张保国表示。

在城市选择上，长富汇银优先选择一二线城市和经济较发达的长三角、珠三角区域有人口和产业支撑的三线城市，如长三角区域的房企上海东渡，在上海、南京、苏州等地，具有良好的项目储备和品牌影响力，已与长富汇银在拿地配资、开发建设和物业并购领域开展深度合作，项目类型涉及住宅、商业和写字楼等多种业态。

在项目类型上，优先选择去化快的刚需中小户型住宅项目，或一二线核心区位的写字楼项目。

在合作方式上，除了常规的债权，也大量开展夹层、真实股权类合作模式，长富汇银与融创中国的合作就是范例之一。

除此之外，在棚改领域投资方面，张保国一直在关注、研究国家在棚改方面的政策与进展，长富汇银也是最早参与棚改的专业金融机构，2015年长富汇银已发行多只棚改基金，投资开发西安、哈尔滨、襄阳等城市中心区的危改、棚改项目，长富汇银已成为国内的棚改领域私募基金标杆企业。经营性物业的资产并购是张保国一直在筹谋的一块业务资产。2014年底，长富汇银开始规划在一二线城市的核心区位收购写字楼5-10栋，然后在香港或新加坡进行资产证券化。谈到REITs，张保国认为，过去两年房地产私募基金的爆发，更多地应该归因于国内房地产市场融资在银行限贷和房地产信托收紧之后的转向，而非房地产基金管理行业的崛起。REITs的推出将使得房地产的金融属性更加彰显，房地产私募基金将逐步转向为专业的资产管理机构。

多元化战略第一步

“大资管”已经成为躲不开的趋势，投资考验的是最睿智的头脑，就像予鱼以海，但凡睿智的头脑都不会放过这样难得的大势。时代的行业变革，使得私募基金一改以往单一依赖发行产品募资、二级市场投资的传统路径，拓宽新的投资领域，延伸产业链，发展多元化产品和资产管理渠道。大批私募基金业务将扩展至资产管理、财富管理、投资银行等更加多元化的市场业务，竞技场将逐渐扩至整个大资产管理行业。

从2014年，长富汇银开始从房地产私募基金扩展为“以房地产基金业务为核心，具备优异大类资产配置能力的多元化资产管理集团。”围绕这一定位，2015年，长富汇银在扩大公司资产管理规模的基础上优化了公司现有的产品结构，房地产投资、影视投资、PE投资、资本市场并购投资齐头并进。

采访中，张保国向记者展示了当前在选的影视项目名单。当前，专门投资影视的基金层出，整体来看影视的投资方式要么是投资单个影视项目，要么是投资影视公司，长富汇银的影视基金则是投资影视剧组合。“单个项目的投资风险大，我们的工作核心是资产配置。”张保国说。

在PE投资方面，“我们以母基金的形式，精选国内的优秀基金管理公司作为投资伙伴进行PE投资。”张保国透露，当前，长富汇银已经与多家PE基金管理机构开展了合作。

对于二级市场投资，投资团队分析发现，今年行业的走势与美国1987年的波动几乎一致，长富汇银认为当前A股市场虽然风波不停，但是长期来看有着很大的上涨空间，对价值的认识是长富汇银将二级市场纳入资产管理配置方向之一的原因。

立足于房地产基金，向多元化资产管理发展，这是长富汇银的整体发展战略。但是为什么选择影视投资，PE投资以及二级市场投资？背后的逻辑是什么？“首先，长富汇银对于新的投资方向的选择是根据自身的能力和优势进行的；第二，价值投资，顺势而为；第三、多元化的投资，可以实现投资风险的对冲。”张保国总结说。