温故知新，深谋远虑：2015 年房地产市场短周期复苏得益于货币宽松的全球化趋势，叠加行业调控政策的适时发力托底，全年地产销售额达到历史最高点，与 2014 年相比增长 14.4%，不同类城市间分化态势加剧，2016年在对比基数较高的背景下，预计全年商品房销售面积与 2015 年持平，销售额同比增速将有 2%左右的小幅增长。投资方面，房地产投资增速俯冲式的下跌超出市场预期，2015 年全年投资增速降至 1.0%，我们预计 2016年地产投资增速将在通缩周期与货币宽松周期的相向制擎中企稳但难有大幅的突破性转向，预计 2016 年全年投资增速为 2%-3%。

分道而治，亟需房地产投资属性的回归：对于政策的走向预判，中央政府已对地产去库存作出针对性部署，相关配套政策出台势在必行，2016 年行业政策将维持保障托底的思路，而且一旦地产基本面大幅回落，超预期政策将加速落实。从施行区域来看，一线城市调整空间极为有限，政策落脚点将侧重于三、四线城市。与此同时，我们认为房地产投资属性产生的边际溢出效应恰恰会成为去库存改革中的潜在增长点，相关环节存在改善的动力，此外促进房地产业兼并重组相关政策的出台同样值得期待。

转型当道，应势而为：2015 年可谓是地产企业转型井喷的一年，我们将房企当前转型方向较为集中的几个领域划分成大金融，健康养老，以及文化、教育、体育等新兴产业，从中挖掘行业投资机会。我们看好以下几类房企。

①借助多种金融渠道实现混业经营，获取各类金融牌搭建金控平台的房企；②转型智慧医疗/互联网医疗以及医疗美容产业的房企；③地产后端服务提供商；④具备转型预期的国资背景园区企业。我们看好房企转型带来的相关投资机会，给予行业“推荐”评级。

投资建议：2016 年我们建议关注苏宁环球(000718 买入)、华夏幸福(600340 未评级)、空港股份(600463 增持)、嘉凯城(000918 未评级)、万方发展(000638 买入)、中南建设(000961 未评级)、招商蛇口(001979买入)、世联行(002285 未评级)风险提示：1)行业销售大幅低于预期；2)房企转型进度低于预期；3)房地产去库存政策低于预期等。