虽说同行如敌，但在商界，没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。随着房地产野蛮生长时代的落幕，地产企业之间各自为阵的格局逐渐被打破，合众连横，抱团取暖成为房地产市场的显性特征之一。

虽说同行如敌，但在商界，没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。随着房地产野蛮生长时代的落幕，地产企业之间各自为阵的格局逐渐被打破，合众连横，抱团取暖成为房地产市场的显性特征之一。

从2013年拓宽外部股权合作思路开始，新城控股的地产合伙人队伍不断壮大。如若不出意外，新城的这份事业版图中又将多出万科、招商和碧桂园的身影。

近日，有消息称，新城去年底斥资19.4亿元竞得的苏州吴江55万方地块已经找来万科、招商、碧桂园作为合伙人。其中，新城、招商合作开发两宗地块，万科碧桂园分工开发另外两宗。

对于这一“传闻”，新城控股集团副总裁欧阳捷在回复观点地产新媒体时并未否认，但其表示“目前尚不确定，还在商谈过程之中。”

其实，在现场竞拍之时，万科、碧桂园和招商就曾一同现身，这三家来自华南的开发商都显露出拿地的意愿。从2012年撤市并区以来，吴江作为曾经的价格洼地，房价已经从6000元/平方米出头涨至目前的万元以上，成为苏州跨越万元速度最快的板块。

由此带来的土地市场高涨也使得新城、碧桂园、绿地、建屋等房企成为吴江土地市场的常客。不过，在业内人士看来，这四家开发商的结盟或许彼此早就“心神领会”。

万科招商碧桂园“潜伏”

此次引入合伙人的项目为新城在去年年底以19.4亿元总代价竞得的吴江4宗地，合计建面55万平方米。地块成交楼面价在3414元至3778.571元/平方米之间，平均溢价率18%。

这样略显温和的竞争与当时的市场预期相去甚远，因为在地块挂牌之时就有众多大鳄对此垂涎欲滴。“新城能以较低的成本斩获上述地块与其长期以来在此确立的优势不无关系”，苏州中原市场研究总监程杰如是指出。

据观点地产新媒体了解，在这次获得吴江地块之前，新城在吴中、吴江两个相邻区域就开发了新城红树湾、新城金郡、新城石湖公馆、新城吾悦广场、新城吾悦公馆、新城郡未来、新城香溢澜桥等7个项目。

而其再次拿下的4宗地紧邻新城在售项目红树湾，这个项目也是当前板块内的热门项目之一。资料显示，该项目拿地时间为2012年7月，成交楼面价3850元/平方米，目前在售高层，户型面积88、85平方米，均价约9500元/平方米。

“吴江板块最近两年越来越热，尤其是太湖新城的概念，但新城拿的地不是在太湖新城，而是在苏州和吴江交接的地方，临近地铁，即使不是太湖新城的概念，但因为和苏州的地缘关系，以后两方面的客源都可以吸引的，而且这块地的规模很大，可以打造成一个刚需大盘。”程杰向观点地产新媒体分析道。

吴江走热的一个背景是苏州各区房价涨势汹涌，全面步入1.5万时代。纵观苏州东西南北格局，湖东作为园区楼市的重点开发区，已经被过度消费；新区楼市想要打通科技城板块尚需时日；北边相城区的规划无法说服购房者，而高铁新城的房价也在逐渐逼退刚需；此时，位于苏州南面的吴江成了刚需一族置业的新方向。

这种上升势头在土地市场更是显露无遗，有统计数据显示，2015年吴江土地市场虽然出让地块建筑面积仅仅增加了33.02%，但成交金额达102亿元，环比增幅高达57%，足以可见公开市场的拿地成本已经提高很多。

从2013年开始，包括朗诗、新城、华润、蓝光、绿地、中房、首开等众多房企纷纷在此落子。如今看来，万科、招商和碧桂园也希望抓住楼市上涨的尾巴。

以新城名义拿地，再通过合作方式介入，不管是对新城，还是万科、招商和碧桂园来说，都避免了土地市场公开抬价，同时分散投资风险。

不过，也有分析认为，新城引入合作方也是对其惯用模式的一种弥补。“新城单个项目的面积是比较小的，到2015年6月，其单个住宅项目的平均建筑面积仅26.9万平米，基本没有那种‘造城式’的大盘，考虑到新城的资金成本并不便宜，小盘开发的确是比较适合高供应城市的开发节奏。”

新城的地产合伙人事业

可以肯定的是，在地价上涨、项目操盘越来越复杂、利润可控空间逐步收窄的形势下，开发商如果还选择单打独斗，显然不是明智的选择。由此形成的地产合伙人现象也在这两年呈现燎原之势。

“如果单靠我们的自有资金去做，发展速度肯定会慢下来，我们可以看到今年旭辉的发展速度比较快，而旭辉增长快最核心的点就是合作。”

欧阳捷所对标的旭辉在新一年刚刚喊出了541.5亿元的年度销售目标，同比增幅达79%。要知道这家地产企业在去年才堪堪迈过300亿的门槛，要在一年间实现高达79%的增幅放在任何一家地产企业身上都会是一个不小的话题。

但旭辉的底气正是来自合作开发，从这两年的布局来看，旭辉所到之处无一例外不伴随着“抱团”的身影，旭辉集团董事长林中也一再表态，合作是高速增长的引擎。

在现阶段追求规模增长的路上，合作无疑是房企们通往罗马的捷径之一，寄望在2017年冲刺500亿目标的新城显然也是心中有数。

因为从2013年开始，新城就着手拓宽与外部股权合作方的合作思路，除了与开发商合作外，还与土地一级开发商、房地产投资基金等产业链上其他类型企业展开股权合作。

欧阳捷透露，新城对于合作的态度是非常坚决的，去年也尝试了多种方式的合作，包括股权合作、共同拿地以及小股操盘。

据观点地产新媒体了解，仅在去年，新城就与首创、龙湖、绿地、上坤置业、平安大华等地产和资金方进行了联姻，涉及的区域既有上海这样的一线城市，也有诸如常熟、义乌这样的三四线城市。

“新城的合作在城市量级上并没有严格的限制。当然，一二线城市的地价比较高，在成本比较高的情况，大家可以一起合作来减轻经营和资金压力。如果一线城市我们能够跟一些企业合作的话，经营风险和压力都会减小，并且在跟别人的合作过程中，我们还可以跟别人学习。”

不过，欧阳捷也强调，新城在合作对象的选择上，原则上都是百强企业，因为一些中小的企业并不容易摸清底细。“合作一个项目本身不是最重要的，重要是形成合作口碑，只有形成口碑之后别人才会找你合作。”

就目前而言，新城的“合伙人事业”主要为合作开发。欧阳捷称，对于操盘权的把控，新城还是取决于合作对象，“对方的专业能力比我们强，我们可能会抱着学习的态度”，但新城会按照权益并表。