编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点地产网 2014年，熬不过上市“七年之痒”的建业地产第一次未完成年初承诺的业绩目标。

2015年，囿于河南一域的建业再次失信于市场。“截至2015年12月31日止全年，集团取得物业合同销售总额157.44亿元，同比增加1.2%。”

虽然同比出现微增，但按照其年初设定的175亿的目标高度，建业地产交出的却是一份不达标的成绩单。

“业绩不达标的原因现在公司这边还没有明确口径，有待之后公开说明。”建业地产品牌部相关负责人向观点地产新媒体解释。

然而，细究具体数字后不难发现，已包围河南十八地市后，建业2015总合同销售建筑面积同比增加25.2%至273万平方米，销售均价却同比下降约两成，为5764元/平方米。

这也意味着，即便楼市不如此前之寒风凛冽，但隐藏在回不去的目标高度背后则是建业业绩“陷落”的县域洼地。

回不去的目标高度

1月13日下午，建业地产股份有限公司发布2015年12月未经审核的合同销售数据。

据观点地产新媒体查阅公告，截至2015年12月31日止全年，集团取得物业合同销售总额157.44亿元，同比增加1.2%。

上述数字距年初设定的175亿目标相差约18亿元，而这也是建业自2014年后的第二次业绩不达标。

早在今年3月20日公布的业绩报告中，建业公布称，公司截至2014年12月31日止，全年实现合同销售金额达155.58亿元，只完成目标的约92%。

对此，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在业绩会上给出的解释是，“主要归结于年初对市场预判过于乐观，导致实际完成情况与目标有一定的差距，但自己和自己比还是有进步的。”

彼时，或出于对市场回暖预期增强，建业还是选择上调2015年业绩目标至175亿元，同比2014年上升12%，较2014年略有下降，“比较谨慎稳健”。

可即便是被评价为略显“保守”的12%增长率，建业的最终成绩单表现仍然不及预期。

“这当然与整个房地产市场的下滑有关，这种情况下建业能做到150多亿，已经算是很厉害了。”合富辉煌河南公司常务副总经理庄云娟对观点地产新媒体指出，当建业开始下沉到河南十八地市后，越往下受市场波动影响也就越大。

其实，为力争达到12%的增长率，建业地产去年年初已明确销售贡献主要来源于18个城市，共67个项目，其中非郑州区域占比约为60%。

因此，在楼市去年上半年的基本面回暖趋势明显时，建业的成绩却未出现预期中的大逆转。此时建业地产发布的公告显示，上半年公司实现合同销售额约59.6亿元，较上年同期减少10%，仅完成175亿全年目标约34%。

业绩仅达标34%成为建业地产2015中期业绩发布会的一大聚焦点，建业首席财务官及执行副总裁胡冰在业绩会上给出的回答是：“因为期内郑州开盘资源少。”

胡冰介绍，由于产品开发阶段的不同，郑州在上半年业绩的贡献占比已从去年同期的25.6%下降至18.3%，但下半年将上升至约55%。

虽然会上问及2015年是否会再次“未达标”，建业地产首席执行官陈建业坚定表态：“175亿的全年目标是管理层要求务必达到的，我们对实现这个目标有信心。”

但是，三四线难以脱身的高库存泥沼却让建业的“信心”成为泡影，“虽然一二线的增长比较大，但三四线城市面临的压力还是很大。”建业相关人士对观点地产新媒体称。

“陷落”后的县域洼地

这样看来，当房地产市场已然不是时代宠儿的当下，建业地产回不去的目标高度似乎也成为难以避及的宿命。

然而，隐藏在业绩“陷落”后的则是县域价格洼地。观点地产新媒体了解到，在建业去年的157亿元成绩单中，总合同销售建筑面积为273.14万平方米，同比增加25.2%；但全年销售均价为5764元/平方米，同比减少19.2%。

“销售面积的增加主要来自于河南地级市区域，这些地方的低价格最终拉低了公司今年整体销售均价。”建业上述负责人称。

除区域布局外，建业地产坚定实施的“去库存”战略也是导致其价格下跌的一大重要因素。正如庄云娟所描述：“为了快速回笼资金，建业很多项目都是割肉在卖，正常项目打个七折。”

公告数据显示，建业去年上半年的“去库存”战略已给其造成了一个“双刃剑”局面。一方面，已售面积由去年同期49.09万平方米增至69.48万平方米，物业销售收益同比增长27%。

但另一方面，平均售价却下跌10.35%至每平方米5419元，在一定程度上造成建业上半年毛利、毛利率、净利润等多个数据下滑。

对此，胡冰在去年中期业绩会上给出的解释显然还是有点纠结：“去库存是房企当下的头等大事，虽然现在均价有一定的下降，但要解决的主要矛盾还是回流现金。”

从上述表述可看出，建业在销售过程中之所以会出现价格折让，背后的直接诱因则是对现金流的迫切需求。

“不同于恒大、碧桂园等在资本市场上的大量融资动作，建业公开宣布的融资特别少。”庄云娟对观点地产新媒体表示，这无疑会给公司发展带来较大的资金压力。

据庄云娟介绍，由于未能充分利用香港上市平台去融资，整个建业的资金成本都是比较高的，“会降低它的资金使用效应”。

据观点地产新媒体查阅建业地产2015全年公告，除获得中原信托3.3亿元增资、中原银行300亿融资额度及平安银行100亿融资额度外，建业仅于4月15日宣布发行3亿美元2021年到期票息8.75%的优先票据。

正是基于三四线城市存在房价压力以及建业执行去库存战略，标普也于去年9月将建业地产展望由稳定调整为负面，并预计建业的财务杠杆可能将在2015年恶化。

在因为河南省内县域布局导向，价格折让不断加重的压力下，建业地产也开始寻找一些内部补救药方。在庄云娟看来，作为一家偏“保守”的地产公司，建业“早就应该开始在文旅方面的转型，因为毕竟自己的手中握有的资源比较多”。

2015年5月19日，建业·华谊兄弟电影小镇项目签约仪式在郑州举行。据了解，该电影小镇项目选址郑州中牟县，总投资超100亿元，总占地约2000亩。

而后11月6日，建业公告称，公司于10月15日以1.38亿元竞得郑州市中牟县两宗地，“项目土地将发展建业华谊兄弟电影文化小镇，用途包括旅游、商业、住宅及车库”。

除涉足文旅外，在去年12月，建业还连续三次接单轻资产业务。12月2日晚，建业轻资产首项目落地漯河，主要收取品牌费及超额利润分享费作为回报。

漯河之后，建业还分别于22日及23日连发另公告宣布，将开始轻资产委托运营驻马店11万平米项目及南阳44万平米项目。

“正如万达年终总结中的表述，开始转型于服务器、文旅板块的建业也要不断寻找新的增长点。”建业相关人士对观点地产新媒体指出。