观点地产网这仿佛是一场竞赛。

2015年9月，万科公布发行票面利率为3.5%的公司债，开始掀起人们对房企发债利率得失的讨论；11月，中海宣布80亿元公司债票面利率为3.4%，刷新万科纪录；12月，保利50亿公司债利率3.4%，追平中海纪录；2016年1月，大悦城再刷公司债利率新低——15亿元境内债券票面利率仅为3.20%。

如果说，万科3.5%利率让人们目光开始聚焦，那么大悦城3.2%的利率更是让人惊讶，毕竟以大悦城H股的股价与市净率来看，似乎还未能完全取得资本市场的青睐，但此次的低利率背后，或也意味着大悦城在资本市场已有了一副新的面孔。

刷新纪录的公司债利率

1月13日，大悦城宣布，间接全资附属公司中粮置业投资有限公司首期发行本金额人民币15亿元境内债券票面利率确定为3.20%。

据观点地产新媒体了解，大悦城该次发行规模是15+15亿，即在发行本金额人民币15亿元境内债券基础上，另可超额配售不超过人民币15亿元；为期5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

值得一提的是，大悦城此次发债创下了房企发债最低利率纪录。

追溯到2015年9月，当万科宣布50亿元的债券票面利率为3.50%时，曾引业界人士惊叹——“万科已经逼近国家信用！”

对于过去一年股价一直在1.18-1.65港元之间徘徊，且市净率仅为0.41的大悦城来说，如此低利率除了让人惊叹外，更让人探究大悦城为何能取得如此优惠的利率？

对此，大悦城方面在接受观点地产新媒体查询时回应，利率纪录的创造得益于“天时地利人和”。

“目前的宏观环境下公司债市场比较活跃和健康，提供了天时；监管机构给机会，放开了境内非上市公司的公司债发行审批，此为地利；母公司中粮集团、公司管理团队、相关参与发行的中介机构的努力和支持，此为人和。”

有分析师在接受观点地产新媒体的采访时则提到，大悦城之所以能拿到较低利率，第一是因其国企身份；第二其持有物业，收入比较稳定；第三大悦城能拿商场做贷款的抵押，这三点因素，让大悦城的利率低于市场。

实际上，纵观2015年下半年房企发债的利率，其实一直在刷新纪录，就在观点地产新媒体发稿前，万达商业也发布公告称，其50亿元5年期公司债券利率确定为3.2%，与大悦城持平。以此来看，大悦城低利率纪录也有债券市场环境向好的因素所在。

对于这一观点，前述分析师就认为，环境的因素虽有，但3.2%的低利率不是所有企业都能做到，“收入较为稳定的企业才能做到，而对于纯开发商来说，4点多的利率是能够做到的，但要低到3点多，还是比较难。”

大悦城方面也表示：“虽然我们受制于规模上的因素只是AA+评级，但客观上项目更成熟、能力更突出、运营风险更低，更容易受到债券投资机构的认可。”

最低利率背后的新面孔

以往，规模较小，发展较慢，股价与净资产倒挂等让大悦城管理层颇感着急，不过，对于大悦城来说，此时仿佛正是“守得云开见月明”——低利率的公司债或许能为大悦城换上新的资本面孔。

大悦城方面认为，此次公司债的发行吸引了以基金、券商、保险等在内的近70家机构投资者的参与，体现了国内主流机构投资者对大悦城在商业模式、公司管理和项目运营上的认可。

而据媒体报道，2014年，大悦城在内地商业物业平均租金为271元/平米/月，位居房企内地商业物业租金收入水平的榜首。

目前看来，大悦城现有的模式已为其带来不错的租金回报，不过，要达成“5年造20座大悦城”这个目标，大悦城的发展速度还要提升。

对此，大悦城地产天津公司总经理、天津大悦城总经理吴铮早前接受观点地产新媒体访问时就表示：“数量很重要，如果按照原有模式来发展，可能很难达到，因此要激活休克鱼，同时做好管理输出”，而吴铮就将大悦城未来的运营模式解释为“三种模式、轻重并举”。

选择核心城市的核心区位，直接拿地建设开业，这是大悦城的第一种模式；第二种模式则是著名的“激活休克鱼”模式，即参股位置优异(优异城市的地铁上盖或商业优质区位)的需要进行改造的老项目，对其进行改善提升，这两种模式就是吴铮口中的“原有模式”。

第三种模式就是天津和平大悦城这类轻资产模式。作为大悦城首个轻资产管理输出项目，天津和平大悦城的前身为津汇广场购物中心，位于天津滨江道、南京路商圈，项目总体量18万平方米，商业运营面积近7万平方米。

据观点地产新媒体了解，在天津和平大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作，大悦城不持有天津和平大悦城具体股份，但将从前期定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。

吴铮介绍说，其中的“利益分成”，第一部分是收取管理费，相应的租金对应一定比例提成；第二部分是从超过租金预算部分获取另外增值收益，还可在推出期和对方约定以享受一定资产增值收益。

显然，大悦城未来模式就是要做轻资产，而这个思路或许也正是大悦城获得资本市场青睐的原因。