今年以来碧桂园在土地市场颇为进取，已在广州南沙、佛山、珠海等地拿下几幅地王。碧桂园方面表示，北京的退地事件不会影响公司继续进军一二线城市的决策和部署。

“北京公司还在和金茂那边洽谈，退还是不退现在都没有确定。”10月29日，碧桂园集团的相关人士对中国房地产报记者透露。8天前的10月21日，碧桂园刚刚联合中国金茂以2.9万元每平方米的单价、51.8亿元的总价夺得了北京丰台区的两幅商业金融业用地，如愿以偿地在北京市区落子。

但拿地后仅仅几天时间，业内就开始传出碧桂园“嫌地买贵了，没法做，要退出这块地”的传闻。在未有最终结果前，碧桂园不愿透露退地缘由及细节，而中国金茂方面则对中国房地产报表示不会退地，至于碧桂园所占股份是由公司接手还是转让他人目前尚未有定论。

“从三四线城市到一二线城市，这种发展模式的转变本身就存在很大不确定性，退地事件只是其中一个体现。”国泰君安分析师刘斐凡认为，对碧桂园而言，未来还将面临一段艰难的转型过渡期。

而据中国房地报记者了解，今年以来碧桂园在土地市场颇为进取，已在广州南沙、佛山、珠海等地拿下几幅地王。碧桂园方面表示，北京的退地事件不会影响公司继续进军一二线城市的决策和部署。

高价地的纠结

对碧桂园而言，10月21日原本是个值得庆贺的日子，因为在环北京区域经营整整一年后，终于得偿所愿踏入京城腹地。当天下午，碧桂园、中国金茂联合体力克万科、招商地产、金地、中铁建等劲敌，经过近百轮的厮杀，以51.8亿元的总价成功竞得丰台区花乡四合庄两宗综合性商业金融服务业用地。其中，1516-28-A地块的楼面地价约为2.9万元/平方米，溢价率140%；1516-28-B地块溢价率达146%，楼面地价约2.98万元/平方米。无论总价还是单价，这都是碧桂园在国内拿过的最贵土地。

拍卖会后，敏感的业内人士便察觉出了不寻常，因为无论是碧桂园的官方网站还是官方微信，都没有对这次拿地有丝毫的信息披露。而10月20日晚，碧桂园的官方微信还特地推送了一篇名为“北京，我爱你一年了”的文章，显然对于第二天的土地拍卖有着颇高的期许。

果不其然，10月24日开始，“碧桂园要退地”的传闻便逐渐在北京地产圈内发酵。坊间消息显示，碧桂园与金茂在土地拍卖前就已组建了合营公司，双方商定由金茂负责举牌，但金茂却在举牌过程中报出了超过碧桂园授权的金额。因此，碧桂园需要重新算一下账，而初步核算的结果是“地买贵了，不知道怎么做，做了不知道卖给谁”。然后，碧桂园就不想要这块地了。

“可能真是价钱算不过来。国企和民营企业拿地算账的方法确实不一样，金茂觉得有得做，碧桂园未必认同。”北京一位开发商如此评价。

“买贵了”的判断也不是没有依据。在碧桂园拿地的前一天，中铁置业才在附近拿了一块商服用地，楼面地价1.8万元/平方米，比碧桂园便宜了1万元/平方米。还有机构统计，在历史上出让的四合庄商服地块中，还没有超过2万元/平方米的，碧桂园拿的是最贵的。

“不是住宅用地，做商业综合类项目，碧桂园可能也没太大把握。”克而瑞研究中心经理朱一鸣表示，毕竟住宅才是碧桂园最擅长的产品，此前公司还未开发过高地价的商业项目，有顾虑也是正常的。

截至记者发稿，碧桂园仍未披露这次事件的原委，对外界传言也不予置评，只表示近期会有确实消息公布。从目前来看，退地似乎只是碧桂园单方面的想法。中国金茂的内部人士告诉中国房地产报记者，金茂肯定会做这个项目，但碧桂园具体怎么退出、何时退出，这些细节都还在商谈中。

转型的不确定性

在此次北京购地前，碧桂园已经通过各种方式于上海嘉定、深圳坂田、广州天河等区域购入土地，如果北京不退地的话，四大一线城市的布局已经在不到一年的时间里就完成了。

全面进军“北上广深”等一线城市的决策是在5月28日碧桂园的集团董事会上作出的，7月11日，该公司就已经成立了一个高规格的一线城市事业部，目的是全方位地增加一线城市土地储备。据了解，今年碧桂园的土地购置预算有一半以上是用于收购一二线城市的土地，总金额大概有200亿元。本报记者获悉，目前碧桂园的一线城市事业部已经不仅限于北上广深四个城市，其南海公司已于不久前成立，地位与一线城市事业部相当，主要负责在广州和佛山交界区域物色新项目。

土地收购的急迫性以及弹药的充足，使得向来低调的碧桂园成为了不少地区的地王缔造者。7月份，南沙自贸区海港大道东侧2015NJY-5地块被碧桂园以11.05亿元拿下，折合楼面价6312元/平方米，成为南沙新单价地王。8月，珠海市珠国土储2015-07号地块进入竞拍环节，气势如虹的碧桂园以97.75%的溢价率、6.08亿元的总价夺得，17600元/平方米的楼面地价与前珠海单价地王持平。9月底，碧桂园竞得顺德佛山新城的一宗商住土地，12.7亿元的总价打破了佛山今年的成交总价纪录。

在刘斐凡看来，直至今年碧桂园才开始大举进攻一二线城市，也是迫于行业形势的变化。“公司希望还能保持目前的规模，但从目前的形势来看，三四线城市肯定提供不了保持增长的土壤。”刘斐凡表示，在很多三四线城市，碧桂园的销售规模已经占到了当地整体市场的30%以上，有些甚至高达60%~70%，未来增长空间受限是显而易见的。“地产行业未来也就是每年10亿平方米的销售规模，再加上经济增速下滑的压力，开发商们只能涌向消费力较强的一二线城市，抢占别人的份额。”据其透露，碧桂园对一二线城市的项目毛利率要求只是20%~30%，而不少开发商都能做到30%~40%。这一方面说明，碧桂园抢占驻点的急切心理，另一方面也意味着由于承受较高的地价、获取较低的利润率，市场的些微变化都会对项目的盈利造成较大影响，增加公司运营的难度。北京退地事件便是一个例子。

资本市场也有这种担忧，瑞信在报告中指出，碧桂园今年在买地方面十分进取(特别是在一线城市)，对利润率有负面影响，甚至影响资产净值(NAV)，若未来在买地方面仍是维持积极，相信负面影响将更大。

而穆迪也在10月28日发布报告，称预计开发商会更多地组建合资企业，以减少前期资金需求，分散执行风险，并减少土地拍卖时的竞争。但是，这种业务战略也会造成风险，其中包括降低企业的透明度，合资伙伴发生争议的可能性，以及承担一些隐含的合约义务。

“碧桂园的毛利率在持续下滑，合约均价在下降，去库存的任务还没完成，新进入的城市土地成本又居高不下。”刘斐凡认为碧桂园的转型存在很多不确定性，在一二线城市站稳脚跟之前，碧桂园的盈利指标将很难有改善空间。

不过，碧桂园的转型决心并没有因北京这两块地的纠葛而受阻。碧桂园相关人士表示，在公司的300多个项目中，类似的事件只是个案，并不影响公司继续向一二线城市推进。