观点地产网：失去绿城的依托，融创上海借助昔日融绿平台实现了沪上重金布局后正张罗着一轮自身品牌的“补课”。

近日，融创上海在对外发布ONE生活服务体系的同时，也着重推介了旗下两大高端项目——融创外滩188和盛世滨江。作为今年在上海全新亮相的项目，外滩188的定价也随着此次项目发布而再度成为市场关注的焦点。

放眼黄浦江沿岸，滨江豪宅星罗棋布，售价维持在10万/平左右的高端项目不在少数。但与这些“翘楚们”相比，同样身居滨江沿岸的融创外滩188约6.5万/平的入市价格则不免显得有些“平凡”。

不过，融创上海区域公司副总经理韩波就直言，从未来区域发展来看，外滩188单价卖到8万，乃至10万都不是问题，但融创自己的想法是注重利润率和规模平衡。

其实，对多数高端项目而言，高价某种程度上也是品质代名词，而外滩188“自降身段”的做法显然是将去化放在了优先考虑的位置。不过，作为品质形象的“补救”，融创在该项目也推出了全新的ONE生活服务体系。

因此，有市场分析人士就告诉观点地产新媒体，融创的“进退”其实是兼顾去化与品质的权衡。其称，由于融创进入上海借助的是“上海融绿”这一平台，期间开发的项目也都以绿城品牌命名。因此，在融绿平台分家后，只身闯荡上海滩的融创也急待品质和品牌形象的重塑。

“与此同时，由于上海融创承载了集团业绩中的很大一部分，所以即便是在品牌重塑的过程中依然会伴随着融创惯有的‘平价走量’现象。”

融创渐变的沪上版图

虽说上海融绿平台已随着“孙宋之争”的落幕而最终大部归于融创，但如果谈起融创沪上事业的起始，绿城或许也是其短时期内难以抹掉的注脚。

2012年，遭遇市场危机的绿城陷入断臂自救的窘境，其手里拥有的一线优质资产成为众多房企垂涎的“口粮”，而当时的融创却因为高昂的土地代价迟迟未能达成进入上海的心愿。

对于绿城恰逢其时抛出的“橄榄枝”，深谙为商之道的孙宏斌显然不会放过。该年6月，融创宣布以33.6亿元收购绿城位于上海、苏州、无锡等五个城市9个项目中50%的权益，进而组建了地产合作平台——上海融创绿城控股有限公司。

据观点地产新媒体了解，当时合作项目的可售面积合计251万平方米。若按当时市场价销售，总可售额约450亿元。其中，上海区域包括玫瑰园、外滩黄浦湾、玉兰花园在内的3个项目。

这部分资产也成为今天上海融创的起点，在孙宏斌看来，33.6亿换取9个项目的半数股权是一笔颇为划算的生意。彼时，其一再强调，30多亿元在上海只够拿块地。但同时孙宏斌也意识到，融创立足上海并非朝夕之事。“让市场认可至少要等到3年后，要立住脚还得5年、10年。”

不过，“幸福”显然来得有点突然。在融创介入之后，绿城那些销售不畅的地王项目，一个个起死回生。仅2012年，融绿销售额就达90多亿元。次年，融绿合计销售155亿元，其中上海区域荣登商品住宅销售金额第三名，仅次于绿地和万科。

随后的2014年，融绿成功实现逆袭，以175亿元的年销售规模稳坐上海商品住宅销售的头把交椅。在业界看来，融绿平台的快速成长离不开融创狼性营销以及绿城品牌的同时支撑。

值得注意的是，融创、绿城背书也让融绿随后在项目获取上显得游刃有余，整个2013年，融绿在上海一共拿下6个项目，其中包括上海玉兰花园二期—臻园、玉兰公馆、上海御园、盛世滨江、北外滩和香溢花城。

在上述项目中，尤为引人瞩目的要算从香港新世界主席郑裕彤女婿杜惠恺手中收购而来的盛世滨江，该笔收购虽耗资80亿，但同时也给融绿带来了近400亿的货值。

融创中国2015年中期报告显示，目前融创盛世滨江项目可售/可出租的物业面积尚有33.75万平方米，成为其在上海仅次于华枫项目的第二大货源。

但上海融绿的故事并未演绎太久。当时间来到2015年5月5日，伴随着孙宋之争落幕，融绿平台也走向分家。其中，绿城从中获得了上海明星项目黄浦湾以及北京御园、杭州之江壹号，而融绿平台其余项目则都归至孙宏斌名下。

而这部分资产也组成了现时上海融创的版图。融创中国中期报告显示，截至6月底，其于上海在建和待建项目共有9个，包括盛世滨江、富源滨江、玫瑰公馆、外滩188、华枫项目等在内，预计可售/可出租总建面超过228万平方米，其中华枫项目体量超过100万方，为所有项目之最。

利润压缩的B面

在上海业内人士看来，融绿平台的分家，虽然让融创获得大量一线优质土储，但绿城品牌的溢价却不再成为融创营销中的亮点。

而对于希望兼顾规模和利润的融创来说，要在实现去化的同时完成品牌的重塑，显然需要更为多元化的手段。目前从融创的市场动作来看，价格和生活服务成为了融创求全的“组合拳”。

不过，项目的平价入市虽然能够有助于融创快速去化，但随之而来的利润压缩也是融创无法回避的B面。

以外滩188项目为例，该项目目前的入市价格为6.5万/平，但离该项目不远的外滩豪景苑在售均价8万/平，白金府邸此前售价更是超10万/平，而即便是处于外滩188项目北侧离黄浦江更远的瑞虹新城最近一期开盘价也达6.9万/平。

“6.5万/平的话还是蛮优惠的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍如是评价。在他看来，外滩188平价入市无非是让外界觉得产品的性价比高，这也符合融创一贯坚持的策略。

同时他也强调，融创此举也是其产品溢价不足的一个表现。“融创产品的品质跟绿城比起来还是有一定差距的，给人的感觉就是低一档。以前是架着绿城的牌子，走一个相对比偏低的价格，市场很买账。但现在要融创自己去打造的话，还是有点吃力。”

事实上，以目前上海中高端项目的去化行情来看，有市场人士就认为融创大可不必在价格上有所压制。据观点地产新媒体了解，目前融创外滩188项目所处的北外滩土地价格已水涨船高，并足以支撑区域项目未来以一个较高的价格入市。

从上海规土局10月20日公告的虹口区提篮桥街道HK324-01号的商办用地来看，该地块起拍楼板价达2.55万/平，接近融绿当时拿下该项目时2.68万/平的成交楼板价。在上海核心区域土地稀缺的情况下，该地块极有可能产生较高的溢价。

显然，在融创主动采取平价策略压缩利润的背后有其自身的考量。有市场人士指出，由于融创进入上海借助的是“上海融绿”这一平台，期间开发的项目也都以绿城品牌命名。在融绿平台分家后，上海融创面临着品质和品牌形象的重塑。

“虽然在价格方面，融创做出相应的让步以便兼顾项目去化，但与此同时，融创在项目的服务品质方面也在尝试去做一些提升，以此提升附加值，ONE生活服务体系的引入就是一个补充”。

该分析人士告诉观点地产新媒体，作为上市公司，融创对盈利有一定要求，如果无法压低前期拿地成本，则必须通过后期服务获得品牌溢价。

利润的压缩换来了项目的快速去化。在绿城品牌不再相伴其右的情况下，融创上海的销售业绩似乎并未受到太大影响。同策咨询研究部公布的数据显示，今年上半年融创上海销售80.49亿元，依旧占据着上海商品住宅的头把交椅。