在各个环线中，“豪宅”遍地，价高者为“豪”的畸形标准逐渐取代了人们对豪宅的认识。而“被豪宅”、“伪豪宅”成为发展趋势中的明显标志。

北京南五环外的商住公寓卖到了4万元/平方米，而位于二环的商住公寓只有3万元/平方米，北京的楼市价格走向已全无规律可言。以往的按环线看房价的固有原则已被“失控”的地价打破。

在这一趋势的演变下，“地王”已不是四环三环的专利，五环、六环地价也后来居上。在各个环线中，“豪宅”遍地，价高者为“豪”的畸形标准逐渐取代了人们对豪宅的认识。而“被豪宅”、“伪豪宅”成为发展趋势中的明显标志。

三环楼盘卖五万元五环房价也敢卖五万元

当前的北京楼市出现了一个奇怪的现象，二三环的房价与五六环的房价越来越趋于持平。

而近两年这些郊区新城的土地价格的逐日攀升更表明了这一点。和裕地产营销中心总经理王骞今年上半年在接受采访时就预言，未来六环外的普遍房价是在4万元/平方米左右甚至更高，全面进入“4万时代”。事实上，这一预言已经步步逼近现实。位于六环外的门头沟板块售价已经突破3万元/平方米，大部分洋房及别墅项目达5万元/平方米以上。

今年7月，龙湖和首开联合体摘得的位于五六环之间的大兴区瀛海镇地块楼面地价达3.2万元/平方米。业内人士预计，未来入市房价将达5万元/平方米以上。同样去年在大兴五环外的义和庄区域拿下接近3万元/平方米楼面地价的恒大项目今年预计在10月份入市。9月29日，该项目“恒大未来城”公寓对媒体亮相。据恒大未来城营销负责人刘广介绍，该公寓的价格拟定在“4万+”。

事实上五环外的房价5万元/平方米以上的项目已相当普遍，特别是北五环外，如园、西山一号院、华润万橡府、北京城建·世华龙樾等，东五环外V7九间堂，甚至南五环的亦庄区域也出现多个每平方米5万元以上的项目。

而反观二三环的房价，却上涨乏力。位于二环内的前门金霖府项目均价为3.25万元/平方米。二环内华龙美钰均价约5.5万元/平方米，二环与三环之间安定门区域的盛德紫阙上半年一期均价5.88万元/平方米，目前新开盘楼栋价格也不过7.8万元/平方米。马连道的新年华SOHO和茶马街的第三区官邸等项目均价甚至还不到5万元/平方米。

“北京这些房子定价有问题，按环线来看，二环卖5万元每平方米，五环也卖5万元每平方米，逻辑有问题。而且随着城内供地的缩紧，产业外迁，五环和六环还会有升值潜力。这一现象会越来越明显。”一位房地产开发商表示。

“被豪宅” “伪豪宅” 遍地丛生

五环和六环的地价攀升也决定了后期的高房价趋势，尽管“被豪宅”、“伪豪宅”都已不是新鲜词，但最近，房地产圈仍然热衷于谈论此话题。

“十·一”前几日，中国房地产报记者参加多个房地产项目的营销预热活动，在与这些项目相关负责人以及相关的业内人士交谈中，开发商们都不约而同地谈到了一个词——“被豪宅”。

在如今地王泛滥、遍地豪宅的当下，这一现象更加显露出来。所以在很多地产人看来，这种现象是不正常的。

一位从事一手房营销代理的高管向中国房地产报记者直言：“我们最近经常聊一个词叫‘被豪宅’，很多项目自己也不想成为豪宅，没办法，土地价格决定了必须做豪宅。”在他看来，东三环的房子卖5万元/平方米，北五环也卖5万元/平方米，“一个原因是品质，另一个是有针对性的资源”。

“北京的‘伪豪宅’在豪宅市场中最少能占到一半的比例。”上述高管表示，“一些项目周围只要有医院、地铁、学校，再加个新风系统，就卖成豪宅，实际上是‘被豪宅’了，因为土地卖得太贵。”

在他看来，“现在是五环内‘被豪宅’，一两年后就是五环外，通州已经轻松破4万元/平方米，北五环也卖到‘5万+’。而三环的二手房价格也仅此而已，三环因为建筑年代社区环境和配套差一些。有些豪宅只有价格很高，其他的生活配套、园林景观等非常欠缺。”

“在北京，并不是大家要做豪宅，而是‘被豪宅’，这是没办法的事。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏在接受采访时表示，“因为地价高，所以房企只能去做价值和生产资料相匹配的产品，而实际上，这个逻辑是不对的，正确的路径是房企应先调研市场，再针对目标客户做产品，然后卖给他。”

除普通豪宅出现这一怪象外，顶豪市场的价格繁荣也存在假象。今年以来，高端豪宅市场在放宽预售许可后，价格开始“任性”上涨、但事实上，却存在报价虚高的情况，一些喊出10万元、20万元每平方米的“天价”豪宅项目，大多数房源的真实成交价格在8万元至9万元/平方米。一位营销人士曾表示，许多豪宅项目在实际销售过程中，超过10万元/平方米的成交是一个难以逾越的门槛。

对于豪宅市场的前景预期，润泽墅郡营销总监吴优坦言，“现在很多楼盘动辄拿拟售价说事，其实那只是经审批后允许卖到的最高价，而不是实际的成交价。”

在吴优看来，虽然五环内地价不断上涨，但受经济环境影响、股市震荡，高端客户购买力不断下降，未来不排除有开发商变相降价。

北京我爱我家一手事业部总监任振雷也对中国房地产报记者表示，今年股市的表现对高端市场确实有影响较大，“很多豪宅项目是用来投资的，而不是真正的居住需求，存在客群萎缩的短暂趋势。真正的豪宅没有太多降价空间，‘伪豪宅’如果在一定的销售压力下可能会降价”。