观点地产网 由于低廉的土地成本和相对丰厚的回报，旧改项目一直以来都备受开发商青睐，但无可否认的是，旧改项目同时也是一块难啃的骨头，心力不足者往往是吐之而后快。

继去年向华润武汉转让长丰村城中村改造项目中的B地块、C1地块，美好置业10月23日又宣布，将长丰村城中村改造项目中D地块将转让给蓝光发展。

公告指，鉴于美好置业将于2015年10月30日前取得名流时代100%股权，公司拟以人民币1亿元价格将所持有的名流时代100%股权转让给武汉炀玖(蓝光发展的全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司设立的全资子公司).

同时，名流时代以13.3742亿元的包干总价委托武汉江北负责实施完成目标公司所涉的全部拆迁安置还建义务。各方确认，包干总价中的1亿元由名流时代以实收资本支付，剩余12.3742亿元由武汉炀玖向名流时代提供股东借款后，名流时代再向武汉江北支付。

据观点地产新媒体了解，名流时代系美好集团设立的长丰村城中村改造项目中D地块的开发经营单位，已取得武汉市长丰村城中村改造项目中宗地编号为P(2014)018号的国有建设用地成交确认书，而武汉江北为美好置业全资子公司。

换言之，通过此项交易，美好置业一共可以获取13.3742亿元的收购款。

长丰村旧改再度转手

为成功获取长丰村旧改项目，美好置业曾耗费了不少精力。观点地产新媒体查阅历史资料显示，2012年1月1日，美好置业已经与武汉市土地储备中心、硚口区长丰街办事处签订了《硚口区长丰村集体土地房屋拆迁委托协议书》。

随后2012年3月1日，武汉国土资源和规划网挂出了长丰村土地征收公告，正式将长丰村纳入城中村改造范围。当时美好置业预计，获取整个项目的土地使用权需要的投资金额约65亿元，包括土地补偿款约12亿元；还建房建设等资金约23.5亿；土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿；后期相关税费约为5.5亿。

经过两年的推动后，美好置业于2014年3月6日以底价53.7亿元竞得武汉硚口区长丰村A包、B包、C1包、C2包、D包5幅城中村地块，该等地块总建设用地面积约50.64万平方米，规划建筑面积约240万平方米，楼面价约2300元/平方米。

不过，当初努力争取到的长丰村项目，在摘牌半年多之后，美好置业就展开了分售计划。

2014年9月26日，美好置业宣布，向华润武汉转让长丰村城中村改造项目中的B地块、C1地块，总成交价38.24亿元，目前由武汉华润开发为华润翡翠城。

彼时，美好置业解释称，长丰村项目包括住宅、商业、写字楼等多业态的区域综合性开发项目，引入在打造城市综合体方面具备丰富经验和较强专业能力的华润武汉共同开发，将有利于提升长丰村地块的整体品质。

显然，将不擅长开发的商业部分转让给武汉华润后，美好置业意在开发项目的住宅部分。据观点地产新媒体了解，美好置业2014年8月13日曾在武汉市环保局上公布过蓝光发展此次购入的D地块规划，并拟定项目名称为美好园博城。

据了解，根据规划内容，该项目净用地面积为86000.1平方米，可建总建筑面积不大于326200平方米，主要建设5栋49F高层住宅、4栋34F高层住宅、2栋33F高层住宅、1栋幼儿园及裙楼底商，初步拟定其建设工期为29个月，预计9月动工，2016年12月竣工验收并交付使用。

但计划还是赶不上变化，美好置业最终还是选择将D地块转让给了蓝光发展。

对此，湖北合富辉煌市场总监殷一戌认为，旧改项目需要投入的资金和时间成本都非常高，长丰村项目体量非常大具有较大风险性，美好置业仍然不具备那么强的开发实力。

一级开发的高收益

不过，对于年营业收入只有10亿左右的美好置业来说，要撬动一个前期投资金额高达65亿元的旧改项目，确实不容易。然而，真正让美好置业选择放手的或是直接转让土地带来的高收益。

根据武汉国土局公布的资料显示，长丰村城中村改造项目中的B地块成交价格为65170万元，C1地块成交价格为160090万元，合计约22.52亿元，而D地块成交价格为7.5亿元。

尽管上述三宗地块的实际转让价格并不高(其中B、C1地块均为1000万元，D地块为1亿元)，但无一例外，在与华润武汉及蓝光发展的两项交易中，美好置业旗下的武汉江北都将负责地块的前期拆迁工作，而这才是美好置业真正的利润来源。

于公告中，美好置业强调，要完成交易，武汉华润需向支武汉江北支付长丰村B地块和C1地块相应的拆迁改造补偿款38.04亿元，同时武汉江北同意接受委托，以13.3742亿元的包干总价代蓝光发展完成D地块所涉的土地款支付及全部拆迁安置还建义务。

换言之，在长丰村旧改项目上，美好置业通过一级开发模式获取利益。

事实上，美好置业也正是从与武汉华润交易中尝到了一级开发的甜头。据观点地产新媒体翻阅年报显示，美好置业于2014年年报中首次提及，公司拓展了一级开发市场。

在与蓝光发展交易公告中，美好置业再次阐释，近年来，公司在传统的房地产开发业务的基础上，已形成“一级开发”这种新的业务模块，该领域的探索为公司多层次的盈利能力提供了保证，公司将持续发展“一级开发”业务的规模和加快资金周转。

“对于美好置业这种企业来说，对于开发难度比较大的项目，用合适的价格出售无疑是更好的选择。”殷一戌表示。

殷一戌继续分析称，长丰村所在的古田板块虽然位于武汉中心城区内，但还是属于相对边缘的地带。“那周边有好几个比好的项目都是分布在地铁站口的位置，但长丰村没有地铁经过，所以位置比较尴尬。”

另外，成交一直处于高位的武汉市场，不管是中心城区还是稍远的郊区竞争都尤其激烈，殷一戌透露，古田板块未来3-5年，会有将近300万平方米的潜在供应。

面对着地理位置稍逊一色且异常激烈的区域竞争，殷一戌认为，只有像华润这种大型品牌开发商进驻，才能把区域的热度带起来，如果像美好置业这种三线开发商自己操盘的话，难度相对来说会大很多。