近年来，受到政府积极推行集约用地和逐渐下降城市工业用地指标政策的影响，物流地产发展速度已经无法满足需求。

近年来，受到政府积极推行集约用地和逐渐下降城市工业用地指标政策的影响，物流地产发展速度已经无法满足需求。房地产咨询机构世邦魏理仕10月15日发布的《中国物业投资指南之物流地产篇》指出，目前中国优质物流设施紧俏，竞争格局已基本形成，电商、传统零售和高端制造业成为拉动物流需求的“三驾马车”。在重点分析中国17个主要城市物流地产投资机会后，世邦魏理仕认为，一线城市是中国物流地产最佳投资目的地。

需求空间巨大

世邦魏理仕的分析认为，目前中国现代物流设施的供给远远落后于日益膨胀的需求。以中美两国数据为例，美国优质物流设施存量人均占有面积为1.17平方米，而中国仅为0.015平方米。

世邦魏理仕华北区研究部主管、副董事孙祖天认为，电商、传统零售和高端制造业是拉动物流需求的“三驾马车”。而未来，这“三驾马车”仍然有较强动力。

在接受国际商报记者采访时，孙祖天分析称，首先，传统零售业仍是支撑物流需求的中流砥柱，目前，传统零售业和消费品企业需求还在上升；其次，以汽车零部件为代表的高端制造是国家发展的重点，虽然目前其物流需求在物流总需求中占比较低，但未来会有上升空间，特别是承接国际转移的中高端制造业成长空间较大；最后，中国电商行业增长较快，未来随着跨境电商的发展，进口商品在出保税仓后，需要转入国内市场，这部分物流设施的需求会进一步增加。

世邦魏理仕预计，未来政策利好会拉动物流行业进一步发展，沿海沿江经济布局会进一步深化，物流设施开发巨头会加紧布局物流产业，这都对中国物流投资起到拉动作用。

一线城市被看好

上海、广州、深圳、北京等一线城市被视为物流投资的最佳目的地。

在上海，优质物流仓储的需求更为多元，推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨。过去5年，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达到5.8%。在2011~2014年，上海有8宗物流仓储大宗交易，总额达42亿元，是其他一线城市总和的近4倍。在制造业转型升级和消费带动经济增长的大背景下，上海周边的苏州、昆山、南通、太仓、无锡、常熟等已成为长三角区域的物流节点城市。

广州和深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求。作为全球最大的城市带，珠三角庞大的人口规模刺激了来自电商及第三方物流的强劲需求，其对物流设施的需求甚至已经外溢至佛山、东莞、惠州等地。

在一线城市中北京较为特殊，原本其良好的经济基本面和完善的基础设施为物流地产奠定了发展基础，人口规模和发达的第三产业使消费和电商客户成为物流需求的主导，不过由于北京城市功能的重新定位，北京工业土地的供应正在逐渐减少，这导致北京物流设施逐年紧缺。由于供应紧俏，部分物流开发商将目光投向价格更为合理、投资机会更多的周边地区，如廊坊、武清等地。

成都值得关注

除了一线城市，世邦魏理仕认为，成都也是物流投资的好选择。虽然属于二线城市，但受益于西部大开发战略，过去10年成都的经济发展较快。在物流方面，根据《四川省物流业发展中长期规划(2015~2020)》，四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为重要的“一核”，依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易通道，其区域物流枢纽地位日益显现。

数据显示，截止到2015年上半年，成都仓储物流市场达124万平方米，市场整体空置率为17.2%。未来，零售商、电商、第三方物流和汽车及零部件行业是成都优质物流仓储业务的主要来源。伴随着持续活跃的市场需求，成都高标库的未来新增供应仍将保持充沛。