观点地产网 “守得云开见月明”，作为昔日全国单价地王，华侨城苏河湾在过去很长一段时间里似乎都不太顺心，但如今这家贴有浦西第一塔尖住宅标签的豪宅项目也在久经阴霾后迎来艳阳天。

近日，中信建投在发布的研究报告中指出，华侨城主流城市库存去化效果显著，尤其是高端产品苏河湾抓住了市场改善窗口，实现快速去化，目前该项目大平层仅剩约20套左右。

看起来，与往年相比苏河湾似乎已经渐渐脱下“雾霭”的外衣。华侨城(上海)置地有限公司市场助理李幸向观点地产新媒体坦言，华侨城苏河湾今年确实卖得很好，整个项目已经卖掉了大部分，整体货源不多了。

或许，对于苏河湾今年销售回暖，从华侨城(亚洲)公布半年报中亦可找到蛛丝马迹，彼时官方数据透露，苏河湾上半年录得销售13.05亿元，比去年大幅增加434.8%，这一数据几乎可以同过去几年苏河湾每年的销售总额相提并论。

对此，莱坊中国董事及研究及咨询部主管杨悦晨就认为，苏河湾今年销售转好主要还是受益于政策方面的松动。市面上的贷款利率已经低了不少，银行放款也有所松动，所以购房者只要手里有置业需求的话，可能都会选择这个时点入市。

苏河湾“艳阳天”

地王的成长似乎都是掺杂着一半的赞誉和诋毁，从2012年9月14日首次开盘以来，头顶地王光环的苏河湾就身陷价格与销量的双重舆论漩涡中。

在外界看来，与一再铺陈的贵价宣传相比，过去几年苏河湾的销售业绩堪堪“及格”。即便在入市之处，苏河湾选择5字头低开，依然未交出一份光鲜的成绩。

彼时有说法称，当时的市场还不足以支撑高端项目的走俏。

因此，在其后几年，苏河湾销售上迟迟未见太大改善，2013年和2014年分别录得合约销售18亿元和14亿元，

与稍显平凡的销售业绩相比，彼时的苏河湾在价格方面却赚足了眼球。2014年7月，苏河湾最新获批预售的95套住宅中最高单价达29.8万元/平方米，直抵上海房价天花板。自此以后，30万元也成为外界提及苏河湾的另一个关键词。

然而，不可否认一个豪宅项目的“长成”兼有天时、地利、人和三大因素作用，但在苏河湾前期的成长中，似乎唯独缺少天时的眷顾。

现在，随着宽松性政策的出台，苏河湾也终于在久霾后等来艳阳天。华侨城亚洲半年报数据显示，仅今年上半年，苏河湾实现销售13.05亿元，比去年大幅增加434.8%，前三季成交已达31套。

李幸向观点地产新媒体表示，苏河湾今年去化较快，一方面是受益整体市场的回暖，另一方面也是华侨城产品和品牌逐步渗入的结果，“华侨城进入上海的时间不算太长，因此对品牌会有熟悉或者慢慢了解的过程，况且前两年整体市场比较一般。”

在杨悦晨看来，类似于苏河湾这样的豪宅项目在今年出现“爆发”，主要是政策因素的影响。贷款利率和银行放贷都有所松动的情况下，有置业需求的买家往往都会选择这一时间节点入手。

“持续的降息以及首付比例下调，调动了潜在置业需求者的购买积极性，刚性置业以及改善性置业需求都有所增加。”

同策咨询研究部数据显示，2010-2014年这5年上海单价10万以上的天价豪宅分别成交了100套、110套、149套、126套、173套，5年平均每年卖出132套。仅仅2015年前三季度，上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出344套，大幅超出近5年132的年均套数。

在迎来今年销售业绩高涨之时，李幸透露，2016年华侨城苏河湾还将有酒店式公寓产品推出，而目前存量住宅的总价基本都在4500万以上。

坎坷的养成史

现在，华侨城苏河湾光亮外表下，同样隐藏着一段略显坎坷的养成史。

2010年2月11日，经过百轮竞价后，华侨城击败了盛高置地和百仕达控股联合体，最终以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，溢价率49%，楼面价高达5.28万元/平方米，一举创造了当时的全国单价地王。

当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。至此，苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。

华侨城在2010年年报中称，苏河湾项目部分产品将于2011年年内进入市场，但是随着巨大的资金压力加上市场环境的恶化，苏河湾项目的推进可谓一波三折。

为了解决资金问题，华侨城在2011年3月宣布计划向母公司华侨城集团申请委托借款130亿元，意在向苏河湾等项目输血。其后，华侨城更是一度被传欲出售苏河湾项目以回流资金。

2011年11月，华侨城再次表态称：“按照公司计划，最早明年8月会推出第一批产品，将会以SOHO酒店式公寓产品为主。”

苏河湾项目重要性对华侨城来说显而易见，不愿将利益拱手让人的华侨城在2012年1月引入兄弟公司华侨城亚洲。

2012年1月13日，华侨城旗下控股子公司华侨城亚洲发布公告称，该公司间接全资附属公司Great Tec已于1月5日与华侨城房地产订立资本投资协议，有条件同意向华侨城上海置地出资22.32亿元，而华侨城上海置地正开发的项目就是苏河湾地王。

2012年6月20日，华侨城亚洲发布一则关联交易公告称，注资苏河湾项目的资本投资协议已于当日正式完成。至此，华侨城亚洲在苏河湾项目上占股比例达到50.5%，从而正式控股该项目。

这也意味着，华侨城亚洲在董事会中将扮演主导角色，从而控制整个项目未来的战略、预算、开发进度和成本支出以及资产和重要的人事安排。

对于当时兄弟之间的联手，华侨城总裁刘平春当时接受媒体采访时亦不避讳其资金诉求：“受调控影响，国内的融资环境不好，融资功能也受到了限制，选择华侨城亚洲注资苏河湾项目，是希望能建立与香港投资者的关系，打开香港融资平台。”

有了资金筑底后，苏河湾项目的开发也逐渐步上正轨，但这一沪上豪宅显然已多了几分曲折的故事。