截至2014年末，国内在管总建筑面积超过5000万平方米的物业管理公司有接近20家。越来越多的物业公司企图扩张，中海物业将面临不小的挑战。

迎着物业管理O2O风口，中海物业的上市计划最终敲定：其将于10月23日登录港交所，成为继彩生活(01778.HK)后第二家在香港上市的内地物业公司。

10月14日，中海物业向港交所提交了上市文件，它将从中海地产(00688.HK)中分拆出来，以介绍方式上市，并不涉及新股发行。中海物业股份代号为02669，预计将于10月23日开始在港交所买卖。

作为物业管理行业的标杆之一，中海物业在上市之后将获得更便利的融资渠道，率先占位。

很多开发商也蠢蠢欲动。万科、碧桂园等龙头开发商已公开表示要分拆物业上市，物业管理领域即将迎来一波上市潮。

物业管理第二股

与彩生活IPO不同的是，中海物业选择了介绍方式上市。

根据上市文件，中海地产将以实物分派方式向合资格股东分派中海物业全部已发行股本，即32.87亿股，不涉及新股发行。

分拆上市完成后，中海物业会成为中国海外集团的非全资附属公司，在层级上与中海地产平行。中国海外集团将持有中海物业61.18%股份。

截至今年5月31日，中海物业管理的物业类型包括住宅社区、商用物业和政府物业，管理的住宅社区数量达341个，商用物业数量达31个，政府物业12个，业务覆盖50个城市，合计管理建筑面积约6760万平方米。

由于过去依附于中海地产，中海物业接近90%的管理建筑面积来自控股股东及同系联营公司。近年来，中海物业除了内生增长外，也尝试通过收购方式进行外延式扩张。2012年~2014年，中海物业的物业管理总建筑面积分别为3410万平方米、4590万平方米、5640万平方米。

中海物业在公告中表示，将寻求继续增加现有及新市场内物业管理总建筑面积及数目，从而扩展业务。

与绝大部分物业公司类似的是，中海物业的业务为物业管理服务和相关增值服务，不过当前的收入来源还是以物业管理服务为主。2014年及2015年前5个月，物业管理服务收益分别占总收益的96.1%及95.3%。而增值服务收益分别占总收益的3.9%及4.7%。

值得一提的是，中海物业具有良好的盈利能力。2012年~2014年，中海物业的收益分别为港币(下同)14.45亿元、18.44亿元、21.64亿元，复合年增长率为33.4%；公司股东应占溢利分别为6150万元、8550万元、9710万元，复合年增长率为25.7%。2014年及今年前5个月，中海物业的毛利率保持在19.2%相对稳定的水平。

同时，中海物业提到O2O平台对未来增长至关重要。目前主要通过管理处或电话服务热线提供社区租赁、销售及其他服务。

蓝海or红海？

经过30多年发展，中国物业管理行业的公司超过10万家，未来“整合”、“O2O”将成为行业关键词。

彩生活上市之后，通过并购与全委的方式迅速扩张，其管理面积从2013年底的9100万平方米增长到2014年底的2亿平方米，其目标是到2020年覆盖10亿平方米的小区。

万科物业也在今年走向市场化，在全国各地收购项目，第一年就要新增7000~8000平米的管理面积，其目标是要在2017年实现5亿平方米的管理面积覆盖。

克而瑞研究中心分析师房玲认为，中海物业的未来发展方向有两个方面：一是通过收购实现扩张；二是不断发掘O2O潜在价值，而这两个方向在未来都需要大量的资金支持。由于彩生活的成功，港股平台对于物管企业及社区O2O的故事较为亲睐，因此赴港上市也是中海物业打通资本市场并且较符合企业需求的一条路。

中海物业也在上市文件中表示，公司将寻求继续增加在现有及新市场内物业管理总建筑面积及数目，从而扩展业务。分拆上市将为公司提供独立的集资平台，增加融资灵活性。

O2O方面，虽然概念炒得火热，但业内真正落地的盈利模式并不多。中海物业在上市文件中重点提及了O2O，但并没有太多让人耳目一新的产品。该公司还表示，其O2O平台是一个相对较新的平台，正处于不断蜕变的阶段。由于公司对有关新产品及服务的经验有限，不能保证有关产品及服务将得到住户的正面响应。

房玲还表示，中海地产目前的项目主要以中高端为主，因此在中海物业服务的大量物业中中高端偏多，业主素质较高，因此收缴物业费难度低、管理难度也相对低。未来企业在扩张过程中的收购难免参差不齐，物管服务水平下降或是物业纠纷都很容易影响到中海地产及中建的业务开展，而且各地的人力成本差异较大，企业能否保持较好单产的同时提高毛利率水平还有待验证。

而越来越多的物业公司企图扩张，中海物业将面临不小的挑战。截至2014年末，国内在管总建筑面积超过5000万平方米的物业管理公司有接近20家。